Обзор жилья бизнес-класса

02.07.2015
4315
0
Печать
Обзор жилья бизнес-класса
Андрей Петрович Панасюк.png

Жилье бизнес-класса составляет 6,8% от рынка новостроек (по состоянию на май 2015 года), и это относительно маленький процент от общего числа возводимых объектов. Но и стоимость таких квартир приемлема далеко не для всех. К тому же покупатель ожидает определенных стандартов и более разборчив в своих предпочтениях. В современном мире можно подделать что угодно – бриллианты или, например, ДНК человека. Проблема в том, что в подобных сделках ставки высоки и риск допустить ошибку – обмануть покупателя – может крайне негативно сказаться на делах компании. Что такое жилье бизнес-класса в Тюмени, легко ли его подделать и какое будущее у этой недвижимости? На эти вопросы генеральный директор компании UP consAllt Андрей Панасюк подготовил ответы в своем обзоре.

У недвижимости бизнес-класса есть специфика: первичный и вторичный рынки очень различаются. Новостройка будет оцениваться по следующим приоритетам.

Место

Ключевой фактор, который важен покупателям. Если это действительно "центровое" место, то в связке со вторым фактором продвижение и продажи практически не будут иметь значения.

Продукт

Основными критериями для определения класса жилья выступают следующие показатели: качество проработки внешнего архитектурного облика, экологичность ограждающих конструкций, остекление, наружное и внутреннее инженерное обеспечение, планировка и внутренняя отделка дома / квартир, инфраструктура и сервис в доме, диапазон общей площади квартир и основных помещений, внешнее окружение и социальная инфраструктура в районе, прилегающая территория, охрана и безопасность, возможность парковки.

Эргономичность правит бал

Коридоры выполняют дополнительные функции, есть кладовые для разных типов вещей, вентиляционные системы, зонирование гостиных комнат и спален, санузлы, шкафы и выходы на балконы – все это спроектировано для максимального использования. На придомовой территории абсолютно другой уровень освещения и озеленения, видеонаблюдение двора и подъезда с множества ракурсов.


Площадь комнат, кв. м

(отсекающий признак между классами)

1-комн.

от 45

2-комн.

от 65

3-комн.

от 85

4-комн.

от 120

5-комн.

от 150

Вторичка же в этом сегменте отличается коротким сроком жизни. Меняются технические требования, технологии строительства, инженерные системы и прочие качественные отличия продукта. От жилья бизнес-класса без базовых характеристик продукта остается только место постройки.


Критерии отнесения к классу

Характеристика

Архитектура

(отсекающий признак между группами)

Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика

Несущие и ограждающие конструкции

(отсекающий признак между группами)

Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции – керамический кирпич)

Остекление

Современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценовой ниши со стеклопакетами из энергосберегающих стекол Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса)

Объемно-планировочные решения

(отсекающий признак между классами)

Кэ – не более 0,65, высота потолков от 2,85 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке – до 4. Свободная планировка внутри квартиры. Возможности перепланировки, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Возможно зонирование квартиры на гостевое пространство и места для отдыха. Возможно наличие балконов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее двух санузлов в квартирах свыше двух комнат

Внутренняя отделка общественных зон и квартир

Общественные зоны – высококачественная отделка (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.), квартиры без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка под ключ

Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру)

Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, помещение для консьержа, металлические сейф-двери с четырехсторонним запиранием в квартирах, с наружной и внутренней отделкой

Инженерное обеспечение

(отсекающий признак между группами)

Энергоснабжение – свыше 10 КВт на квартиру, трехфазное + аварийное электроснабжение дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль (или шахты для наружных блоков сплит-систем), возможны внешние сплит-системы, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Отопление автономное или центральное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты скоростные, импортного или совместного пр-ва, с индивидуальной отделкой кабин. Современные слаботочные и коммуникационные сети. Биметаллические радиаторы, импортные с терморегулятором. Предусмотрены места для кондиционеров, дренажная система

Придомовая территория двора и безопасность

(отсекающий признак между группами)

Благоустроенная, конструктивно выделенная прилегающая территория. Выделение площадей под детские и хозяйственные площадки. Озеленение территории, возможна проработка ландшафтного дизайна. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, въездах в паркинг, во двор. Видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – домофон через консьержа

Инфраструктура дома 

(отсекающий признак между бизнес- и элитным классом)

Широкий набор объектов социальной и коммерческой инфраструктуры с возможностью контроля доступа посторонних лиц, собственная служба эксплуатации

Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе

Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Доступность объектов социальной инфраструктуры в радиусе не более 1 км от жилого дома

Параметры паркинга

(отсекающий признак между классами)

Закрытый наземный/подземный паркинг. Доступ в паркинг для жителей – лифт, подземный переход. Не менее 1,7 машиноместа на квартиру

* Восприятие качества жилья населением конкретного города существенно зависит от менталитета покупателей, их стиля жизни, характера существующей застройки, исторической, культурной, эстетической ауры. При этом разработанная классификация максимально учитывает региональные особенности.

Продвижение

Все вышеперечисленные отличия создают тот продукт, который не требуется в массированном продвижении. Здесь требуется более "тонкий маркетинг", максимально таргетированная стратегия. А если в результате ошибки сочетания "место+продукт" возникает необходимость в продвижении и разъяснении покупателю характеристик продукта, это уже не бизнес-класс.

Почему я считаю, что реклама бизнес-класса нужна специфичная и в ограниченном количестве? Из-за соотношения спроса и предложения: на рынке ограниченное количество таких объектов, и когда появляется новый продукт, продажи закрываются быстро.

Продажи

Хорошо продается то, что соответствует ожиданиям либо уничтожает наши страхи. Если дом попал в параметры спроса – срок экспозиции короткий. Когда этого не происходит, т.е. застройщик сделал подделку – не выдержал стандарты строительства, технические требования и месторасположения – продажи могут затянуться на несколько лет или вовсе прекратиться.

Потребность в жилье бизнес-класса есть. Достаточно лишь ознакомиться с ценниками некоторых спальных районов, которые выкупаются по завышенной для этого сегмента стоимости. Резкого скачка, конечно, не будет. Для примера давайте посмотрим на различие первичных критериев выбора жилья в двух сегментах:


Эконом-класс

Бизнес-класс

Цена

Район

Площадь

Планировка

Район

Цена


Однокомнатные квартиры в эконом-сегменте занимают почти 50% рынка новостроек. Их главный критерий – стоимость (чем ниже, тем лучше), из-за чего есть значительный рост, и он в ближайшее время не замедлится. Если говорить об абсолютных ценовых показателях на квартиры в домах бизнес-класса, то распределение выглядит следующим образом:

Квартира

Стоимость, руб.

1-комн.

3 200 000 – 7 370 000

2-комн.

4 900 000 – 25 000 000

3-комн.

7 170 000 – 28 500 000

4-комн. и более

9 380 000 – 32 000 000

По сравнению с декабрем 2014 года стоимость квадратного метра осталась практически неизменной (+0,3%).

Спрос на бизнес-класс очень зависит от месторасположения (а не от стоимости), и соответственно, стремительного роста от него ожидать не стоит: точечная застройка запрещена, центр Тюмени не резиновый и к тому же экономическая ситуация имеет сдерживающие силы и предпосылки к перетеканию в сегмент эконом-комфорт.

Бизнес класс.jpg

Нужна ли застройщику специализация?

Специализация труда приводит к повышению его производительности. Стало быть, если застройщик позиционирует себя в сегменте бизнес-класса, лучше ему оставаться в нем. И если в эконом-комфорте его действия еще будут эффективны, то в эконом-сегменте принятые решения потребитель не оценит. Безусловно, в каждом формате жилья есть своя ментальность на всех стадиях. Это другое отношение к качеству строительства, производственно-строительной площадке и взаимодействию вовлеченных сторон.

Необходимо понимать тенденции рынка, политическую и экономическую ситуацию в регионе / стране, микро- и макроэкономику.

Даже если потребитель просит построить то, что он хочет (например, дом бизнес-класса), а застройщик специализируется на недвижимости эконом-класса, то риски становятся выше, ведь флуктуация на рынке может сделать застройщика банкротом.

Рекомендации:

Если нет продаж – перепозиционируйтесь.

В нынешней экономической ситуации вы не угадали с продуктом. Он не соответствует месту, и вам надо менять сегмент.

На спаде рынке самый главный враг в бизнес-классе – вторичка.

Вырастает кратно. В этот момент количество предложений вырастает, что ведет к более продолжительному сроку экспозиции и снижению стоимости. Здесь цену диктует собственник квартиры.

Если продаж мало – давите пиаром.

В сегменте бизнес-класса выше устойчивость к рекламе "в лоб". В маркетинговой стратегии вам необходимо кратно увеличить pr-активность. Это может показаться безумным и плохо просчитываемым ходом, но на стратегическом уровне это единственно выгодная позиция. Люди могут искать жилье, не зная о вас. Им надо показать популярность, известность вашего объекта.

Скажи "нет" развлечениям!

Ни за что не делайте "изюминку" проекта развлекательной. Она должна быть функциональной и желательно с элементами безопасности. Бассейн, к примеру, плохое решение. Поэтому готовить предложение рынку необходимо только на основании исследования и анализа.

Наблюдения

  1. Как такового жилья бизнес-класса в Тюмени практически нет. Застройщик, вышедший на этот рынок, думает, что сэкономив на каких-то параметрах продукта, сможет удержать ценность за счет месторасположения. Из-за этого мы можем наблюдать, как жилье в центре города продается по ценам жилья в микрорайонах.
  2. Если квартиры в этом сегменте начинают массово продаваться, значит, недвижимость бизнес-класса переходит в формат эконом-комфорт либо экономический спад коснулся верхних слоев общества, третьего варианта нет.
  3. При росте рынка идет перетекание аудитории, основанное на ожиданиях завтрашних больших заработков. В обратном порядке складывается ситуация при стагнации или падении рынка – аудитория бизнес-класса переходит в формат эконом-комфорт.
  4. Дома бизнес-класса задумываются, строятся и покупаются тремя разными категориями людей. Несовпадение интересов ведет к несоответствию ожиданий и результату, который никого из трех сторон не устраивает.
  5. Необходимо быть услышанным в информационном поле, потому что сегодня застройщики конкурируют не с ожиданиями обогащения в завтрашнем дне, а с реалиями и деньгами, которые есть здесь и сейчас.

Вывод

Жилье бизнес-класса удержит позиции на тюменском рынке. Постоянные улучшения технологий строительства и повышение уровня сервиса будут вести к лимитированному предложению, а спрос продолжит основываться на двух критериях – месте и продукте. У людей, покупающих жилье бизнес-класса, распорядок дня, повседневные занятия и категории мышления отличаются от большинства населения. Поэтому сэкономить застройщик может только на количестве менеджеров по продажам, маркетинговых инструментах и грамотном медиапланировании.

Текст: Евгений Сидоревич
Комментарии
Здесь пока никто не писал
Чтобы написать комментарий, вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Чтобы написать комментарий, вам необходимо авторизоваться зарегистрироваться
Другие статьи
10.10.2019
Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил
Опыт, репутация и надежность застройщика – важный фактор при выборе квартиры в новостройке. Как выбрать и не пожалеть?
05.07.2019
ТДСК остаётся верна себе и городу!
По итогам встречи руководитель городского портала "Всё о новостройках Тюмени" Олеся Толстухина делится своим впечатлением о кем-то выдуманной истории про продажу компании – лидера тюменского строительного рынка
03.06.2019
Формула детской площадки, где хочется играть
Детские площадки в России перестают быть местом для штампов. Важным становится реализация разнообразных сценариев игры детьми разных возрастов
30.05.2019
Квадрохаусы – дома для больших семей!
Квадрохаус – это дом, в котором всего 4 квартиры и в каждую из них предусмотрен отдельный вход. Такая квартира занимает 3 этажа: цокольный, первый и второй, общая площадь – 321 кв. м. 


Курсы для будущих первоклассников — подготовка к школе

Школы готовятся распахнуть свои двери для новых учеников. Готовятся все: образовательные учреждения, родители и, конечно, сами первоклассники. Перед тем как пойти в школу дошкольникам нужно уметь (как минимум) читать, писать, считать и вычислять

Читать далее Еще
Детские центры дневного пребывания в городе — последние смены летнего сезона

Скоро школа! Но еще есть время для отдыха, который придаст сил к будущим учебным будням. На сегодняшний день можно отправиться в путешествие, можно выбрать путёвку в один из загородных лагерей, а можно в черте города посещать летний лагерь дневного пребывания

С ветерком по городу. Центры велопроката в Тюмени

До лета остались считанные дни. Световой день длиннее, солнце ярче, теплее. Хочется больше времени проводить на улице. С каждым годом все чаще встречаются велосипедисты на улицах города

"Инста-девелопер", или Зачем застройщику Инстаграм?

С тем, что соцсети - эффективный инструмент для привлечения и взаимодействия клиентов, не поспоришь. Девелоперы давно и активно используют Фейсбук и ВКонтакте, а вот Инстаграм осваивать начали совсем недавно – слишком уж там своеобразный контент. Мы решили выяснить, зачем застройщику становиться инста-блогером и как это сделать эффективнее, а заодно изучили Инстаграмы топовых застройщиков Тюмени

Уехать из Тюмени
Несмотря на то, что Тюменцы свой город считают лучшим на планете, некоторые смельчаки всё же решаются оставить родную землю и отправиться на поиски… чего? Разбираемся, куда и зачем уезжают теперь уже бывшие жители столицы региона

"Чужой двор" - разнообразие будней для детей и их родителей

Ежедневно в распорядке дня каждой семьи с детьми есть прогулка. Чаще всего она проходит на детской площадке во дворе. В Тюмени ежегодно занимаются благоустройством дворовых территорий. Вместе с новыми жилыми комплексами появляются современные, игровые детские площадки. О полюбившихся маленькими горожанами дворах расскажем в нашем обзоре

Читать далее Еще
Дом для счастливой семьи

Переезд в первую "семейную" квартиру  по уровню положительных эмоций вполне можно поставить в один ряд с такими событиями как свадьба, медовый месяц, рождение первенца. С любовью и нежностью мы выбираем сначала самый красивый свадебный букет, самый вкусный торт и лучшего свадебного фотографа, потом с предвкушением и трепетом ищем самый-самый конверт для выписки из роддома и, наконец, наступает тот самый момент, когда все наши мысли заняты выбором обоев для детской комнаты

Как узаконить перепланировку жилья

Если человек первый раз сталкивается с подобной проблемой, то ему надо обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, либо в специализированную организацию

Пять сложившихся заблуждений о невозможности выселения из квартиры

Каждый имеет право на жилье и не может быть произвольно лишен крыши над головой. Эту норму из 40-й статьи Конституции россияне порой трактуют слишком буквально. Граждане уверены: если они занимают квартиру на законных основаниях, никто и никогда не сможет "попросить" их с вещами на выход. Однако судебная практика говорит об обратном. По данным Верховного суда РФ, ежегодно около 20 тысяч человек по всей стране попадают под принудительное выселение без предоставления другой жилплощади. И чаще всего люди оказываются на улице по собственной вине.

За что суды чаще всего лишают собственников их недвижимости

Лишить собственника его квартиры можно только по решению суда, но и у него законные основания на это весьма ограничены. Ведь в соответствии с положениями Конституции РФ "никто не может быть произвольно лишен жилья". В обзоре адвоката Олега Сухова о том, какие собственники находятся в группе риска и как они могут потерять свое имущество.

Увлекательное путешествие на каникулах. Загородные детские центры

Лето — это маленькая жизнь. Особенно для школьников наступление лета — это троекратная радость, заканчивается учебный год, начинается самый длинный период отдыха, встреч с друзьями и увеличивается время проведенное на улице. У каждого родителя возникает вопрос как организовать досуг для детей в этот период

Читать далее Еще
Куда сходить с детьми на каникулах?

Впереди несколько дней долгожданного отдыха. Провести их всей семьей весело и полезно поможет наш гид: читайте и стройте планы!

8 советов о том, как превратить хобби в бизнес

Популярность вещиц, сделанных своими руками, растет с каждым днем. И, пожалуй, каждый, кто занимается творчеством, рукоделием, handmade-изделиями даже просто "для себя", в какой-то момент ловит себя на мысли: а вдруг на этом можно зарабатывать? Мой совет: однозначно можно! Как превратить свое хобби в бизнес, расскажу на своем личном опыте

Какие права имеет ребенок при разделе имущества родителей?

Адвокат рассказал, в каких случаях права маленького члена семьи незыблемы

Зачем нужны детские мастерские творческого письма?
Чем творческое письмо отличается от школьного сочинения и литературного клуба? И главное: зачем детям, которые вроде бы только что научились писать, умение создавать художественные тексты?
Обратный звонок
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки
Узнать подробнее о квартире
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки
Записаться на просмотр
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки

Оставить запрос
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Забронировать квартиру
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним

Задать вопрос
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Наверх