Архитектурно-планировочные решения – инвестиции девелопера!

16.01.2020
553
0
Печать
Архитектурно-планировочные решения – инвестиции девелопера!

В последнее десятилетие условия рынка для девелоперов всё более ужесточаются. Сегодня речь уже не идёт только лишь о максимальных ТЭПах проектов, застройщики должны идти навстречу постоянно растущим ожиданиям покупателя, подстраиваться под государственное регулирование, требования финансовых институтов и непрерывно оптимизировать свой продукт.  

В основном, задачу удержания прибыли на желаемом уровне решают через сокращение бюджетов строительства, что часто ведёт к упрощению обещанных проектных решений. Руководитель группы архитекторов бюро "Параметрика" Иван Черняков рассказывает, на каких этапах разработки продукта может быть заложена высокая прибыльность проекта, чтобы потом не приходилось экономить на необходимом. 

В своей работе мы часто сталкиваемся с задачей проводить аудиты проектов из разных регионов РФ, и анализируя потенциальную эффективность объектов, мы встречаем два главных типа ошибок: неэффективная посадка домов на мастерплане и четыре типовые ошибки планировок. Поскольку основа методологии бюро – балансирование между себестоимостью и качеством продукта, команда "Параметрики" руководствуется принципом "design by cost", то есть проектные решения постоянно проверяются через их стоимость и востребованность рынком. Таким образом, на каждом этапе, начиная с самых первых шагов разработки, мы четко понимаем, что и для кого проектируем. Это позволяет нам выделить те важные акценты, которым должно быть уделено достойное внимание.

После разработки мастерплана мы переходим к детализации планировок. Разберём основные типы ошибок, которых рекомендуется избегать. Условно, все планировочные неудачи будущих квартир можно разложить по четырем классам: пространственные, конструктивные, инженерные, функциональные.  


Пространственные ошибки: неправильно организованное пространство квартиры

Пространственные ошибки являются самыми основными и важными. Если допущены пространственные ошибки, то планировка в общем уже неправильная, в ней нарушена логика передвижения, взаимосвязь помещений и баланс площадей. Не важно, насколько каждое помещение в отдельности будет хорошим, основные просчеты уже не позволят сделать квартиру удобной в целом.

Пространственные характеристики квартиры зависят от класса жилья (стандарт / комфорт / бизнес / премиум / делюкс). Баланс площадей квартиры – это прямая взаимосвязь размера помещений с потребностями её будущих жильцов. Например, кухня в 14 кв. метров для стандарт-класса будет оптимальной, такая же кухня для бизнес-класса будет являться уже пространственной ошибкой. Если в однокомнатной квартире стандарт-класса нормой является один санузел, в трёшке – один санузел и санузел с ванной, то в бизнес-классе уже в двухкомнатной квартире предполагается два санузла, один из которых окажется при мастер спальне. 

Правильное проектирование пространства должно опираться на логику пользования этой квартирой в каждом конкретном классе, а также передвижению по ней и количеству проживающих там человек. 

Пространственные ошибки-min.png


Конструктивные ошибки: каркас нарушает планировочную структуру, либо не дает осуществить трансформации

Данный класс ошибок связан с тем, как конструктив влияет на планировочные решения в целом, и на эргономику квартиры в частности. На этом этапе анализируются применение в инженерных решениях различных колонн, пилонов, межкомнатных перегородок; то как они влияют на возможность организации разных функциональных зон. 

Например, проектировщик может выбрать для конструкции колонны вместо пилонов. Но проблема колонн в том, что их невозможно встроить в стенку без урона для пространства. Если взять колонну 400 х 400 – к ней невозможно пристроить межкомнатную или межквартирную перегородку таким образом, чтобы в помещении, в каком-то месте, не торчал угол. Даже если одну из граней колонны сделать вровень со стеной, то в другом помещении всегда останется дополнительный угол от неё. В дельнейшем это влияет на качество выполнения интерьерных работ: узел потолка, узел пола, примыкание к этой колонне. Поэтому, в "Параметрике" мы закладываем в инженерные решения с пилонами толщиной 200-250 мм, которые можно интегрировать в кладку так, чтобы они вровень вставали с межкомнатной / межквартирной перегородкой.      

Ещё один распространенный тип конструктивных ошибок – неэффективный шаг несущих конструкций. Шаг конструкций задает параметры правильного помещения, это очень важный аспект, влияющий как на себестоимость, так и на продуктовые качества. С точки зрения финансов – неправильно выбранный шаг конструкций влечет за собой перерасходы, так как влияет на толщину межэтажного "пирога" перекрытия и толщину самой колонны или пилона. С точки зрения продуктовых характеристик может быть допущена такая ошибка: в распространённом шаге колонн в 6000 мм при делении его на 2 равных помещения получаются очень узкие и длинные помещения, в которых сложно разместить зону ТВ и зону кровати. Перед кроватью уже проблематично разместить комод или трюмо, а перед диваном в гостиной тумбу под ТВ и кофейный столик. То есть планировка оказывается попросту не удобной или менее функциональной. 

Следующая возможная ошибка – неудобные оконные и дверные проемы. Зачастую девелопер, по незнанию или в целях экономии, не обращает внимание на проектное решение окон и дверей. В дальнейшем в квартирах оказываются узкие дверные проёмы, при которых невозможно занести или развернуть мебель. Та же ошибка с окнами, которые слишком узкие и импосты занимают все пространство проема, либо перемычки размещены таким образом, что это решение становится слишком сложным, появляются конструктивные элементы, портящие планировочное решение.  

Конструктивные ошибки-min.png


Инженерные ошибки: инженерия нарушает планировочную структуру, либо зоны не обеспечены нужной инженерией

Инженерные ошибки влияют на себестоимость и продуктовые характеристики не меньше, чем конструктивные. Так, неправильно установленные стояковые группы будут влиять на эргономику помещения. Например, если в санузле стояковую группу разместить по длинной стороне помещения ванной комнаты, то появится дополнительный угол, который будет драйвить либо какую-то перегородку из гипсокартона, либо придётся встраивать туда шкаф, что не удобно в пользовании. Владельцу придётся делать сложные узлы, появятся доборные элементы плитки, в итоге помещение будет выглядеть менее качественным, с худшими эксплуатационными характеристиками. А если расположить стояк поперек (вдоль чаши ванной), то таких проблем не будет.

Особенно важно проработать стояковые решения в префабрецированных изделиях, начиная от обменных блоков на всё помещение, заканчивая сантехнической кабиной. В массовом заводском изготовлении такие проблемы выливаются в удлинение сроков производства, и ведут к удорожанию изделия.  

Больше всего таких ошибок встречается при анализе расположения инженерных стояков на кухне. Часто девелоперы располагают их таким образом, что владельцу оказывается сложно подключить газовую или электрическую плиту к вытяжке, и  раковину к канализации, что ведет к дополнительным неудобствам в отделке и дальнейшей эксплуатации, и немаловажно – к потере эстетической составляющей. 

Обслуживание инженерных сетей должно быть вынесено в межквартирный коридор, это сильно влияет на продуктовое качество. Управляющая компания, при необходимости, может перекрыть, например, воду, в случае протечки, или провести осмотр инженерных систем, без необходимости попадания в квартиру. Особенно это удобно при отсутствии хозяина в квартире, тем более – длительном. 

Также этот параметр влияет на себестоимостную характеристику, так как все стояковые группы, сосредоточенные в межквартирном коридоре, затем собираются в техэтаж на чердаке в одном месте. Такое решение даёт возможность эффективно и в кратчайшие сроки организовывать конструкцию технадстройки и покрытие кровли, а в совокупности всё это ускоряет производственные процессы, в том числе возведение самого здания.    

Инженерные ошибки-min.png


Функциональные ошибки: нехватка функций, их неправильная компоновка

Пространственные ошибки более важны для девелопера, так как в них рассматривается баланс территории: площади каждой комнаты относительно классности жилья. Функциональные же решения важнее для покупателя, потому что они направлены на удобство проживания будущего владельца. 

Девелоперу главное продать площадь в правильном, соответствующем классу (позиционированию и цене) балансе, а потребителю важно, чтобы каждое помещение, каждая комната в квартире была функционально насыщенна под его потребности.

На этом этапе анализируются продуктовые и эргономические характеристики в каждом помещении. Отдельно рассматривается функциональная насыщенность каждого помещения: прихожей, кухни, гостиной, спальни, лоджии, санузла, и далее. Если брать, к примеру, грязную зону у входной двери, важны её габариты, будет в ли ней шкаф для размещения верхней одежды, не пересекается ли она с приватными маршрутами (из спальни в санузел). При анализе кухни – достаточно ли места для удобной установки кухонного гарнитура, обеденного стола и как расположены розетки в помещении. В спальне – правильное размещение кровати и возможность её обхода со всех сторон, зоны гардероба и туалетного столика. 

У "Параметрики" внутренняя ценность компании – даже при минимальных площадях стараться делать максимальное функциональное наполнение квартиры. Так, для примера, в минимальной однокомнатной квартире 30 кв. метров мы даем человеку набор функциональных зон: у него будет в спальне кровать и зона для размещения рабочего стола с компьютером, в прихожей – мини-гардеробная, как минимум – шкаф в несколько модулей (шириной не менее 60 см) для размещения верхней одежды. Удобная кухня-ниша, вмещающая необходимые модули – для приготовления пищи и обеденная зона, зона ТВ, и т.д. При любой квартирографии, в однушках, двушках, трешках, мы даём все возможные помещения и эти помещения делаем таким образом, чтобы каждый квадратный метр был задействован и функционально наполнен. Очень важный момент – не просто наполнить помещение функциями, но ещё и расположить эти функции таким образом, чтобы они были удобными именно для пользователя, отвечали логике передвижения человека по квартире и логике взаимодействия человека с разными предметами мебели и их пользования.

Функциональные ошибки-min.png

Архитектурно-планировочные решения можно сравнить с инвестициями девелопера. Если правильно подобрать направления вложений, то на выходе, спустя определенный срок, девелопер получит ожидаемую прибыль, сохраняя приемлемый уровень риска. То есть девелопер получает эффективную технологию, а покупатель – качественный продукт. Такой "сбалансированный инвестпакет" формируется из эффективного мастерплана и эргономичных планировок. 

----

Оставить запрос на коммерческое предложение от "Параметрики". 

Текст: Олеся Толстухина
Комментарии
Здесь пока никто не писал
Чтобы написать комментарий, вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Чтобы написать комментарий, вам необходимо авторизоваться зарегистрироваться
Другие статьи
19.02.2020
Жилые комплексы Тюмени с лучшими подъездами
Подъезд — первое что встречает жителей и гостей дома. От состояния подъездов в доме во многом зависит, захочется ли туда возвращаться. Чистые, просторные подъезды с качественной отделкой
07.02.2020
Как купить квартиру, если нет денег
Самые распространённые способы приобрести квартиру, если средств на её покупку нет. Берите на вооружение!
22.01.2020
Эффективная продуктология: принципы идеальных дворов
Эффективная продуктология девелопера, над стандартами которой работает "Параметрика", включает в себя несколько разделов
15.01.2020
Девелопмент – это не просто красивые картинки. Это – технология!
Управленцам приходится "высушивать" расходы, при этом не просто сохраняя, а улучшая характеристики предлагаемого продукта


Курсы для будущих первоклассников — подготовка к школе

Школы готовятся распахнуть свои двери для новых учеников. Готовятся все: образовательные учреждения, родители и, конечно, сами первоклассники. Перед тем как пойти в школу дошкольникам нужно уметь (как минимум) читать, писать, считать и вычислять

Читать далее Еще
Детские центры дневного пребывания в городе — последние смены летнего сезона

Скоро школа! Но еще есть время для отдыха, который придаст сил к будущим учебным будням. На сегодняшний день можно отправиться в путешествие, можно выбрать путёвку в один из загородных лагерей, а можно в черте города посещать летний лагерь дневного пребывания

С ветерком по городу. Центры велопроката в Тюмени

До лета остались считанные дни. Световой день длиннее, солнце ярче, теплее. Хочется больше времени проводить на улице. С каждым годом все чаще встречаются велосипедисты на улицах города

"Инста-девелопер", или Зачем застройщику Инстаграм?

С тем, что соцсети - эффективный инструмент для привлечения и взаимодействия клиентов, не поспоришь. Девелоперы давно и активно используют Фейсбук и ВКонтакте, а вот Инстаграм осваивать начали совсем недавно – слишком уж там своеобразный контент. Мы решили выяснить, зачем застройщику становиться инста-блогером и как это сделать эффективнее, а заодно изучили Инстаграмы топовых застройщиков Тюмени

Уехать из Тюмени
Несмотря на то, что Тюменцы свой город считают лучшим на планете, некоторые смельчаки всё же решаются оставить родную землю и отправиться на поиски… чего? Разбираемся, куда и зачем уезжают теперь уже бывшие жители столицы региона

"Чужой двор" - разнообразие будней для детей и их родителей

Ежедневно в распорядке дня каждой семьи с детьми есть прогулка. Чаще всего она проходит на детской площадке во дворе. В Тюмени ежегодно занимаются благоустройством дворовых территорий. Вместе с новыми жилыми комплексами появляются современные, игровые детские площадки. О полюбившихся маленькими горожанами дворах расскажем в нашем обзоре

Читать далее Еще
Дом для счастливой семьи

Переезд в первую "семейную" квартиру  по уровню положительных эмоций вполне можно поставить в один ряд с такими событиями как свадьба, медовый месяц, рождение первенца. С любовью и нежностью мы выбираем сначала самый красивый свадебный букет, самый вкусный торт и лучшего свадебного фотографа, потом с предвкушением и трепетом ищем самый-самый конверт для выписки из роддома и, наконец, наступает тот самый момент, когда все наши мысли заняты выбором обоев для детской комнаты

Как узаконить перепланировку жилья

Если человек первый раз сталкивается с подобной проблемой, то ему надо обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, либо в специализированную организацию

Пять сложившихся заблуждений о невозможности выселения из квартиры

Каждый имеет право на жилье и не может быть произвольно лишен крыши над головой. Эту норму из 40-й статьи Конституции россияне порой трактуют слишком буквально. Граждане уверены: если они занимают квартиру на законных основаниях, никто и никогда не сможет "попросить" их с вещами на выход. Однако судебная практика говорит об обратном. По данным Верховного суда РФ, ежегодно около 20 тысяч человек по всей стране попадают под принудительное выселение без предоставления другой жилплощади. И чаще всего люди оказываются на улице по собственной вине.

За что суды чаще всего лишают собственников их недвижимости

Лишить собственника его квартиры можно только по решению суда, но и у него законные основания на это весьма ограничены. Ведь в соответствии с положениями Конституции РФ "никто не может быть произвольно лишен жилья". В обзоре адвоката Олега Сухова о том, какие собственники находятся в группе риска и как они могут потерять свое имущество.

Увлекательное путешествие на каникулах. Загородные детские центры

Лето — это маленькая жизнь. Особенно для школьников наступление лета — это троекратная радость, заканчивается учебный год, начинается самый длинный период отдыха, встреч с друзьями и увеличивается время проведенное на улице. У каждого родителя возникает вопрос как организовать досуг для детей в этот период

Читать далее Еще
Куда сходить с детьми на каникулах?

Впереди несколько дней долгожданного отдыха. Провести их всей семьей весело и полезно поможет наш гид: читайте и стройте планы!

8 советов о том, как превратить хобби в бизнес

Популярность вещиц, сделанных своими руками, растет с каждым днем. И, пожалуй, каждый, кто занимается творчеством, рукоделием, handmade-изделиями даже просто "для себя", в какой-то момент ловит себя на мысли: а вдруг на этом можно зарабатывать? Мой совет: однозначно можно! Как превратить свое хобби в бизнес, расскажу на своем личном опыте

Какие права имеет ребенок при разделе имущества родителей?

Адвокат рассказал, в каких случаях права маленького члена семьи незыблемы

Зачем нужны детские мастерские творческого письма?
Чем творческое письмо отличается от школьного сочинения и литературного клуба? И главное: зачем детям, которые вроде бы только что научились писать, умение создавать художественные тексты?
Обратный звонок
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки
Узнать подробнее о квартире
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки
Записаться на просмотр
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки

Оставить запрос
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Забронировать квартиру
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним

Задать вопрос
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Наверх