Виды договоров с застройщиками

12.02.2015
1257
0
Печать
Виды договоров с застройщиками

Покупка недвижимости – это один из самых распространенных способов вложения средств. А приобретение жилья в новом или строящемся доме – двойная выгода! Рынок первичного жилья в России стремительно развивается и предоставляет множество вариантов приобретения недвижимости. Именно преимущества первичного жилья формируют его популярность: новые технологии, улучшенная планировка, современные коммуникации, рассрочка платежа, отсутствие "тёмной предыстории" объекта недвижимости и т.д. Однако заключаемые сделки с недвижимостью требуют полного контроля и вдумчивости. В этом случае юридическая осведомлённость покупателя значительно снизит возможные риски или поможет избежать их совсем.

Договор долевого участия

Это самый надёжный и "прямой" вариант сделки, при котором достигается максимальная защита физического лица. Договором устанавливается стоимость, порядок оплаты и сроки внесения платежей, гарантийный срок завершения строительства и пр. При таком варианте сделки риск "двойной продажи" жилья исключён. И даже при банкротстве застройщика инвестор обеспечен залогом. Описанные преимущества достигаются благодаря обязательной государственной регистрации такого вида соглашения. Если застройщик нарушает зафиксированные договором сроки сдачи объекта, то обязуется оплатить компенсацию.

Согласно предмету договора, покупатель участвует в финансировании строящегося объекта – в размере стоимости будущей квартиры. И по окончанию строительства дольщик может оформить права на квартиру, эквивалентную по стоимости внесённой доли финансов.

Обязательными пунктами этого вида договора являются:

  • фактический адрес строящегося объекта;
  • описание квартиры, позволяющее однозначно идентифицировать её (в виде приложения к договору со схемой квартиры в общем поэтажном плане дома, подписанной руководителем строительства);
  • общая стоимость квартиры;
  • сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию;
  • обязательства застройщика по завершению строительства дома, передаче квартиры дольщику и оформлению документов в Росрегистрации.

Договор подписывается дольщиком и уполномоченным лицом от строительной организации. По Российскому законодательству все "долевые" договора в обязательном порядке получают госрегистрацию. Следует также учитывать, что закон разрешает привлекать финансовые средства дольщиков не более чем на два года. Это ещё один аргумент в пользу покупки квартиры через долевое участие, когда застройщику крайне невыгодно затягивать сроки сдачи объекта.

Договор переуступки прав требования

Данный вид договора также является безопасной схемой покупки недвижимости и подлежит регистрации в Федеральной службе. При такой сделке, лицо вложившее капитал на более ранней стадии строительства, продаёт свое право долевого участия другому лицу.

Отрицательным моментом является то, что новый покупатель не может внести изменения – ведь он получает готовое соглашение, условия которого уже были установлены ранее. Имеющийся договор несёт в себе риски юридических ошибок в предыдущих соглашениях, совершенных до появления нового владельца.

Наилучший способ заключения договора уступки – тщательная предварительная консультация с юристом. При этом необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • имеется ли госрегистрация у "долевого" переуступаемого договора?
  • каков размер финансовых обязательств прежнего "дольщика" перед застройщиком?
  • сроки внесения оплаты (если оплата по договору не была проведена полностью);
  • на какой конкретно объект (этаж, площадь, состояние и пр.) претендует "дольщик" по завершению строительства?
  • фактическое положение стройки на текущий момент.

Виды договоров.jpg

Оформление покупки через жилищно-строительные кооперативы

Суть данной схемы заключена в создании будущими жильцами кооператива с последующим приобретением недвижимости через выплату паёв. Это интересная схема для застройщика, но для покупателя она несёт определенный риск. При покупке через строительный кооператив отсутствует государственная регистрация договора. А значит, клиент в определённой мере остаётся незащищённым.

При нарушении сроков сдачи строящегося объекта недвижимости покупатель не имеет такого уровня правомерной силы, как владелец долевого договора. Однако положительным моментом договора с ЖСК можно назвать более лёгкую передачу строительства в руки самого кооператива при возможном банкротстве застройщика.

Договор предварительной купли-продажи

Достаточно своеобразная схема, при которой между застройщиком и покупателем оформляется соглашение предварительного уровня. Оно фиксирует лишь намерение заключить основной договор в установленные сроки и на определенных условиях.

К сожалению, в момент оформления предварительного договора само жилье как физически, так и юридически может ещё не существовать. А значит, точная стоимость, площадь и сроки сдачи не могут быть окончательными.

Вексельная система покупки

Одна из опасных схем приобретения жилья. Данный вид соглашения также заключается на основании предварительного договора. Но при этом инвестор (покупатель жилья) вносит финансовые средства за вексель. В условиях вексельного договора прописаны ограниченные пункты: стоимость конкретного векселя и срок его выплаты, личные данные физического лица, которому он выдан, информация о стороне, которая произвела выдачу векселя. После завершения строительства происходит обмен векселя на жильё. Риск данной сделки объясняется тем, что с юридической точки зрения клиент не может обязать застройщика выдать ему квартиру. Компания-строитель может просто вернуть внесённую инвестором сумму вклада.

Следует отметить, что именно уровень защищенности физического лица играет главную роль при выборе определённой схемы приобретения квартиры на первичном рынке России. Поэтому договор долевого участия выделяется как наиболее безопасный вариант оформления покупки недвижимости. Более того, специалисты юридических и финансовых институтов оценивают остальные четыре схемы как альтернативные.

Критерии безопасности сделки

Для того, чтобы избежать печальных последствий необдуманного заключения договора, перечислим основные пункты, наличие которых увеличивает безопасность сделки:

  • описание объекта, который переходит в собственность клиента: количество комнат, метраж, адрес и т.д.;
  • стоимость данной недвижимости;
  • полные реквизиты сторон-контрагентов сделки;
  • основания для оформления данного договора;
  • установленный срок сдачи новостройки, сумма и условия внесения вклада покупателем, условия начисления штрафа при задержке выплат;
  • условия гарантийного срока для данного объекта;
  • гарантии обязательств застройщика.

Недвижимость, как и любой другой вид собственности, должна приносить доход и полностью удовлетворять потребности владельца. Но ни в коем случае не создавать дополнительных проблем!

Чтобы избежать возможных трудностей, необходима "подкованность" клиента в вопросах юридического оформления покупки квартиры. Надеемся, что приведённые выше сведения помогут вам избежать неприятностей на пути к замечательной цели – приобретении собственного жилья!

Текст: Владимир Баринов
Комментарии
Здесь пока никто не писал
Чтобы написать комментарий, вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Другие статьи
23.11.2017
"День Застройщиков Тюмени": выбирай своё! ЧАСТЬ 2.

Продолжаем обзор новостроек и спецпредложений, которые будут доступны гостям выставок в Тюмени и Сургуте "День Застройщика". Напомним, что в Тюмени мероприятие состоится 25 ноября в ТРЦ "Галерея Вояж", а в Сургуте – 2 декабря в ТРЦ "Сити Молл". Только проверенные объекты, только надежные застройщики и только комфортные квартиры

23.11.2017
С севера на юг

Застройщики отмечают, что до 40% покупателей недвижимости – это клиенты с севера Тюменской области, из автономных округов. Неудивительно, что для такой категории покупателей есть особые условия – и это лишь один из доводов, почему с севера выгоднее переезжать именно в областную столицу  

22.11.2017
"День Застройщиков Тюмени": выбирай своё! ЧАСТЬ 1.

Скоро в Тюмени и Сургуте состоится важное для всех покупателей недвижимости мероприятие – "День Застройщика". В Тюмени уже второй раз он пройдет 25 ноября в ТРЦ "Галерея Вояж", а в Сургуте (впервые!) – 2 декабря в ТРЦ "Сити Молл". В этот день крупнейшие застройщики города соберутся, чтобы предложить покупателям свои объекты и уникальные спецпредложения. О них – в нашем обзоре

15.11.2017
Когда всё под боком

Многим новоселам хорошо знакома проблема "пустых жилых комплексов", где свет в окнах горит только у нескольких соседей, а детская площадка и парковочные места ждут своих героев. Отсутствие магазинов обескураживает. Сегодня главным критерием комфортной жизни является социальная и культурная жизнь новостроек. Жилой комплекс должен быть воплощением потребностей жителей. Иначе при формальном подходе к строительству инфраструктуры все "помещения для комфорта" останутся пустыми



Уехать из Тюмени

Несмотря на то, что Тюменцы свой город считают лучшим на планете, некоторые смельчаки всё же решаются оставить родную землю и отправиться на поиски… чего? Разбираемся, куда и зачем уезжают теперь уже бывшие жители столицы региона
Читать далее
Переехать в Тюмень

Два года подряд Тюмень держала марку лучшего города в России по качеству жизни. Может быть, именно это привлекает тех, кто выбирает областную столицу в качестве постоянного места жительства? Мы постарались выяснить, кто все эти люди и зачем они едут в наш город, а также дали им несколько полезных советов  

Hand-made становится популярным: тюменские мастерицы создают свои бренды

В современном мире ничего не стоит на месте. Конечно, в период развития новейших технологий люди стали задумываться о том, что, если не можешь подобрать себе платье нужного цвета и хорошего фасона – его можно сшить. И совсем не обязательно тратить свое время, бегая сломя голову, в поиске необходимого магазина. Сегодня модно уметь делать своими руками абсолютно всё

Где гуляют тюменцы этой весной

Наконец-то в Тюмень пришло первое тепло, когда можно снять головные уборы, не боясь простудиться, взять за ручку ребенка, мужа или подружку и пойти гулять

Пять заблуждений о праве на расторжение договора купли продажи недвижимости

Не всегда операции с недвижимостью проходят гладко. Часто их участники расторгают уже заключённые договоры, совершая при этом подчас непоправимые ошибки. Как правило, виной тому заблуждения насчёт процедуры расторжения, во власти которых находятся продавцы и покупатели недвижимых объектов. Таких заблуждений много. Адвокат Олег Сухов в настоящей статье на примере судебной практики осветит пять самых распространённых из них. 

Дом для счастливой семьи

Переезд в первую "семейную" квартиру  по уровню положительных эмоций вполне можно поставить в один ряд с такими событиями как свадьба, медовый месяц, рождение первенца. С любовью и нежностью мы выбираем сначала самый красивый свадебный букет, самый вкусный торт и лучшего свадебного фотографа, потом с предвкушением и трепетом ищем самый-самый конверт для выписки из роддома и, наконец, наступает тот самый момент, когда все наши мысли заняты выбором обоев для детской комнаты

Читать далее
Как узаконить перепланировку жилья

Если человек первый раз сталкивается с подобной проблемой, то ему надо обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, либо в специализированную организацию

Пять сложившихся заблуждений о невозможности выселения из квартиры

Каждый имеет право на жилье и не может быть произвольно лишен крыши над головой. Эту норму из 40-й статьи Конституции россияне порой трактуют слишком буквально. Граждане уверены: если они занимают квартиру на законных основаниях, никто и никогда не сможет "попросить" их с вещами на выход. Однако судебная практика говорит об обратном. По данным Верховного суда РФ, ежегодно около 20 тысяч человек по всей стране попадают под принудительное выселение без предоставления другой жилплощади. И чаще всего люди оказываются на улице по собственной вине.

За что суды чаще всего лишают собственников их недвижимости

Лишить собственника его квартиры можно только по решению суда, но и у него законные основания на это весьма ограничены. Ведь в соответствии с положениями Конституции РФ "никто не может быть произвольно лишен жилья". В обзоре адвоката Олега Сухова о том, какие собственники находятся в группе риска и как они могут потерять свое имущество.

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Сделки купли-продажи недвижимости пока еще не требуют обязательного участия нотариусов, хотя с каждым годом закон расширяет их полномочия. Возможное усиление роли нотариата в гражданском праве было воспринято обществом в штыки. Между тем, существует множество сопутствующих вопросов, где участие нотариусов время от времени требуется, но, к счастью, пока еще у потребителя есть выбор

8 советов о том, как превратить хобби в бизнес

Популярность вещиц, сделанных своими руками, растет с каждым днем. И, пожалуй, каждый, кто занимается творчеством, рукоделием, handmade-изделиями даже просто "для себя", в какой-то момент ловит себя на мысли: а вдруг на этом можно зарабатывать? Мой совет: однозначно можно! Как превратить свое хобби в бизнес, расскажу на своем личном опыте

Читать далее
Какие права имеет ребенок при разделе имущества родителей?

Адвокат рассказал, в каких случаях права маленького члена семьи незыблемы

Зачем нужны детские мастерские творческого письма?
Чем творческое письмо отличается от школьного сочинения и литературного клуба? И главное: зачем детям, которые вроде бы только что научились писать, умение создавать художественные тексты?
Возрождаем традиции в современной семье
Мир и согласие в доме, праздничная радость, разделенная с родными людьми — это то, что во многом обеспечивает личное счастье каждого из нас. Традиции дарят нам ощущение упорядоченности и устойчивости жизни, помогают осознанно проживать каждый новый день и месяц
Самые частые вопросы населения о том, как правильно вступить в наследство

Казалось бы, получение наследства — дело пусть и хлопотное, но довольно привычное для россиян. И все же, столкнувшись с этой процедурой впервые, многие теряются. С чего начать? Куда именно и когда обращаться? Какие документы готовить? Разобраться во всех нюансах и тонкостях без юридической "закалки" гражданам бывает очень непросто. На самые популярные вопросы о процессе наследования отвечает адвокат Олег Сухов 

Наверх