Развитие рыка коммерческой недвижимости Тюмени

02.10.2011
1923
0
Печать
Развитие рыка коммерческой недвижимости Тюмени

Круговорот объектов на рынке коммерческой недвижимости никто не отменял. Размышлениями о становлении рынка коммерческой недвижимости в Тюмени и его развитии поделился заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости ООО "Адвекс-Т", брокер, аттестованный по единому национальному стандарту Российской гильдии риэлторов, Дмитрий Эдильгириев.

Дмитрий Владимирович, расскажите, когда и как у нас в Тюмени началось развитие рыка коммерческой недвижимости?

- Формирование самого понятия и объектов коммерческой недвижимости началось немного раньше, чем мы активно заговорили о рынке жилой недвижимости. Этот процесс начался в начале девяностых, в период общей приватизации государственных, ведомственных объектов нежилой недвижимости, в частную собственность.

Когда в 1996 году "Адвекс" начал свою работу в Тюмени, то в числе первых клиентских заявок фигурировали объекты коммерческой недвижимости: шли предложения по реализации баз, по аренде складов. Разумеется, профессионально, как сегмент рынка недвижимости, коммерческая недвижимость еще продолжала свое становление, но сделки уже были. Поэтому я убежден, что рынок коммерческой недвижимости по сути даже старше, чем рынок жилой недвижимости.

Как в дальнейшем проходила эволюция рынка коммерческой недвижимости?

- Вообще если мы упорядочим этапы становления иразвития рынка коммерческой недвижимости в городе, то на первую ступень необходимо поставить сам момент приватизации больших коммерческих площадей, которые были закреплены за какими-то крупными компаниями. Первыми такими помещениями, попавшими под волну приватизации, стали советские гастрономы и универсамы, занимавшие первые этажи пятиэтажных "хрущевок". Отличительной чертой этих объектов была внушительная площадь - 600-800 кв. метров. Так на первом этапе был сформирован более-менее понятный тип первых коммерческих объектов.

Строительство жилых домов в начале девяностых разительно отличалось от темпов строительства сегодняшнего времени. И те многоквартирные дома, которые возводились в новых микрорайонах, были стандартны и не предполагали размещение на первых этажах возводимого здания объектов социально-культурного назначения. Поэтому с 96 по 98 год пополнение объемов рынка шло за счет перевода из жилого в нежилое объектов, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Некоторые квартиры, расположенные на гостевых улицах города, продавались по факту в 1,5-2 раза дороже, чем аналогичные предложения, расположенные на верхних этажах. Выкуп помещений шел практически по той же цене, как если бы приобретался уже готовый узаконенный и отремонтированный вариант нежилого помещения.

В дальнейшем, вплоть до 2007 года, рынок коммерческой недвижимости развивался в том же ритме, что и рынок жилой, переживая свои сезонные периоды затишья и фазы активного роста.

Насколько в настоящее время определения "спрос" и "дефицит" свойственны рынку коммерческой недвижимости?

- Если посмотрим профильные издания или направим свой запрос в просторы интернета, то убедимся, что нежилых помещений продается очень много. Но дело в том, что имея определенное функциональное назначение, эти помещения далеко не всегда являются подходящими для раскрутки определенного бизнеса в этом помещении. Объект может быть хорошим по местоположению, но при этом не может функционально соответствовать тому бизнесу, под который он рассматривается. Поэтому имеет смысл говорить и о дефиците хороших помещений, и о сформированном спросе на ряд объектов.

Отчетливо прослеживается в целом дефицит помещений на основных магистралях нашего города: Республики, Ленина, Мельникайте, 50 лет Октября, Малыгина, часть улиц Широтной и Пермякова, некоторые участки ул. Холодильной. Все объекты, расположенные на этих улицах, пользуются большим спросом у потенциальных покупателей и арендаторов.

Что касается заявок, с которыми мы работаем, то имеет смысл разделить их на две категории: для размещения личного бизнеса и для инвестирования (для сдачи эти помещения в аренду). Если первая категория заявок измеряется площадью и допустимой арендой ставке/стоимости кв. метра, то в случае с инвестированием встает вопрос эффективности приобретаемого объекта. И потенциальная выгода измеряется в процентной ставке из расчета: сколько процентов годовых можно заработать на данном объекте, покупая его и в дальнейшем эксплуатируя для аренды. Ожидаемый диапазон ставок от 15 до 18% годовых и 6-7 лет срок окупаемости проекта. Учитывая, что сегодня редкий банк готов выплачивать проценты по вкладам, превышающие 10%, то такой расклад может оказаться очень выгодным.

Заявки первой категории (покупка помещения для собственного бизнеса) сегодня держатся в ценовом диапазоне от 6 до 12 млн рублей. Преимущественно это заявки по торговой недвижимости, заявки на помещения под офис составляют небольшую часть. Возможно, это связано с тем, что у нас в городе есть офисные центры, в которых действительно выгоднее арендовать необходимое количество кабинетов, чем приобретать помещение в собственность, тратиться на его содержание, обслуживание. За счет этого у нас формируются разные типы клиентов: те, кто приобретает, и те, кто арендует.

На ваш взгляд, в каком сейчас состоянии находится этот сегмент рынка?

- В рабочем. Рынок недвижимости в целом активен, сделки по объектам коммерческой недвижимости совершаются, выходят новые игроки из числа инвесторов, выявляются новые тренды, не свойственные докризисному времени 2005-2007 годов. Если в докризисный период рост капитализации объекта соцкультбыта, приобретаемого на стадии котлована, доходил до 30% годовых, то сегодня говорить о таких темпах роста не приходится. Рынок развивается, но не настолько интенсивно. А существующий спрос на разноплановые объекты подтверждает его активную фазу.

Как вы оцениваете перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в Тюмени?

- Коммерческая недвижимость не стоит на месте. Одни игроки заходят на рынок, другие прекращают свой бизнес и уходят. Круговорот коммерческой недвижимости в рамках города никто не отменял. За годы своего развития рынок стал цивилизованным, профессиональным, выросли профессионально и наши клиенты. А с другой стороны, у нас все считается экономикой. И пока рентабельность на этом рынке будет выше, чем банковская ставка по вкладам, люди будут инвестировать в приобретение объектов коммерческой недвижимости.

Комментарии
Здесь пока никто не писал
Чтобы написать комментарий, вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Другие статьи
17.10.2017
Ввод жилья в 2017 году

Наступил завершающий 4 квартал, давайте посчитаем, с какими предварительными результатами строительный сектор г. Тюмени подходит к концу 2017 г.

03.10.2017
Застройщики - тюменцам: пришёл, выбрал, купил!
Выбирай квартиру сегодня! Под этим девизом 30 сентября в "Галерее Вояж" объединились застройщики и банки в целях предоставить максимум полезной информации тюменцам о возможности приобретения новостроек
02.10.2017
ЖК "Клевер парк" перед сдачей первого дома. Интервью с генеральным директором

Перед сдачей первого дома, пожалуй, только генеральный директор Алексей Марченков может позволить себе ходить не спеша по строительной площадке. Он тщательно осматривает дом и придомовую территорию, чтобы проект получился именно таким, каким задумали

20.09.2017
Да кому нужны трёшки?
Мы решили проанализировать, кто из Застройщиков предлагает 3-х комнатные квартиры, в пределах 4–5 миллионов рублей. Очень интересная картина получается. Для начала, их всего на рынке в предложениях, при чём во всех сегментах – 600 квартир! 


Уехать из Тюмени

Несмотря на то, что Тюменцы свой город считают лучшим на планете, некоторые смельчаки всё же решаются оставить родную землю и отправиться на поиски… чего? Разбираемся, куда и зачем уезжают теперь уже бывшие жители столицы региона
Читать далее
Переехать в Тюмень

Два года подряд Тюмень держала марку лучшего города в России по качеству жизни. Может быть, именно это привлекает тех, кто выбирает областную столицу в качестве постоянного места жительства? Мы постарались выяснить, кто все эти люди и зачем они едут в наш город, а также дали им несколько полезных советов  

Hand-made становится популярным: тюменские мастерицы создают свои бренды

В современном мире ничего не стоит на месте. Конечно, в период развития новейших технологий люди стали задумываться о том, что, если не можешь подобрать себе платье нужного цвета и хорошего фасона – его можно сшить. И совсем не обязательно тратить свое время, бегая сломя голову, в поиске необходимого магазина. Сегодня модно уметь делать своими руками абсолютно всё

Где гуляют тюменцы этой весной

Наконец-то в Тюмень пришло первое тепло, когда можно снять головные уборы, не боясь простудиться, взять за ручку ребенка, мужа или подружку и пойти гулять

Пять заблуждений о праве на расторжение договора купли продажи недвижимости

Не всегда операции с недвижимостью проходят гладко. Часто их участники расторгают уже заключённые договоры, совершая при этом подчас непоправимые ошибки. Как правило, виной тому заблуждения насчёт процедуры расторжения, во власти которых находятся продавцы и покупатели недвижимых объектов. Таких заблуждений много. Адвокат Олег Сухов в настоящей статье на примере судебной практики осветит пять самых распространённых из них. 

Дом для счастливой семьи

Переезд в первую "семейную" квартиру  по уровню положительных эмоций вполне можно поставить в один ряд с такими событиями как свадьба, медовый месяц, рождение первенца. С любовью и нежностью мы выбираем сначала самый красивый свадебный букет, самый вкусный торт и лучшего свадебного фотографа, потом с предвкушением и трепетом ищем самый-самый конверт для выписки из роддома и, наконец, наступает тот самый момент, когда все наши мысли заняты выбором обоев для детской комнаты

Читать далее
Как узаконить перепланировку жилья

Если человек первый раз сталкивается с подобной проблемой, то ему надо обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, либо в специализированную организацию

Пять сложившихся заблуждений о невозможности выселения из квартиры

Каждый имеет право на жилье и не может быть произвольно лишен крыши над головой. Эту норму из 40-й статьи Конституции россияне порой трактуют слишком буквально. Граждане уверены: если они занимают квартиру на законных основаниях, никто и никогда не сможет "попросить" их с вещами на выход. Однако судебная практика говорит об обратном. По данным Верховного суда РФ, ежегодно около 20 тысяч человек по всей стране попадают под принудительное выселение без предоставления другой жилплощади. И чаще всего люди оказываются на улице по собственной вине.

За что суды чаще всего лишают собственников их недвижимости

Лишить собственника его квартиры можно только по решению суда, но и у него законные основания на это весьма ограничены. Ведь в соответствии с положениями Конституции РФ "никто не может быть произвольно лишен жилья". В обзоре адвоката Олега Сухова о том, какие собственники находятся в группе риска и как они могут потерять свое имущество.

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Сделки купли-продажи недвижимости пока еще не требуют обязательного участия нотариусов, хотя с каждым годом закон расширяет их полномочия. Возможное усиление роли нотариата в гражданском праве было воспринято обществом в штыки. Между тем, существует множество сопутствующих вопросов, где участие нотариусов время от времени требуется, но, к счастью, пока еще у потребителя есть выбор

8 советов о том, как превратить хобби в бизнес

Популярность вещиц, сделанных своими руками, растет с каждым днем. И, пожалуй, каждый, кто занимается творчеством, рукоделием, handmade-изделиями даже просто "для себя", в какой-то момент ловит себя на мысли: а вдруг на этом можно зарабатывать? Мой совет: однозначно можно! Как превратить свое хобби в бизнес, расскажу на своем личном опыте

Читать далее
Какие права имеет ребенок при разделе имущества родителей?

Адвокат рассказал, в каких случаях права маленького члена семьи незыблемы

Зачем нужны детские мастерские творческого письма?
Чем творческое письмо отличается от школьного сочинения и литературного клуба? И главное: зачем детям, которые вроде бы только что научились писать, умение создавать художественные тексты?
Возрождаем традиции в современной семье
Мир и согласие в доме, праздничная радость, разделенная с родными людьми — это то, что во многом обеспечивает личное счастье каждого из нас. Традиции дарят нам ощущение упорядоченности и устойчивости жизни, помогают осознанно проживать каждый новый день и месяц
Самые частые вопросы населения о том, как правильно вступить в наследство

Казалось бы, получение наследства — дело пусть и хлопотное, но довольно привычное для россиян. И все же, столкнувшись с этой процедурой впервые, многие теряются. С чего начать? Куда именно и когда обращаться? Какие документы готовить? Разобраться во всех нюансах и тонкостях без юридической "закалки" гражданам бывает очень непросто. На самые популярные вопросы о процессе наследования отвечает адвокат Олег Сухов 

Наверх