Передовые технологии в строительстве и ЖКХ. Опыт Чехии

26.03.2012
2336
0
Печать
Передовые технологии в строительстве и ЖКХ. Опыт Чехии

Алла Савушкина, заместитель генерального директора, директор департамента недвижимости ОАО "АИЖК по Тюменской области"

Прага, 16-19 февраля 2012 г.

в Праге минус 15, холодно...

Что делать в Праге в феврале? Знакомиться с развитием жилищного строительства в Чешской Республике. Посещать самые интересные строительные объекты.

Одним из мест для знакомства с развитием жилищного строительства выбрано новое здание факультета архитектуры Чешского технического университета, и это само по себе уже примечательно, т.к. здание получило премию "Строительный объект 2011 года" в Чехии. Здание оснащено современными технологиями, имеющими низкий уровень стоимости эксплуатации, и отвечает высоким европейским стандартам охраны окружающей среды.

Akademija_nauk_Chehiya.JPG

Возвели здание очень быстро - за 18 месяцев, общая площадь здания факультета порядка 5000 кв. м, торжественное открытие состоялось ровно год назад (22.02.2011 г.), строительство факультета обошлось в 49 млн евро, львиную долю финансовых средств - 81,5% в строительство инвестировало государство.

Здание отличается лаконичной и простой композицией. В проекте доминируют три остекленных атриума, два из которых используются как выставочное пространство. Во время нашего посещения там были размещены дипломные работы архитекторов (даже в социалистические времена в Чехии здания строились с максимальным использованием солнечного света - во многих используются атриумы, световые колодцы.) Конструктивное решение здания - монолитный железобетонный каркас. Факультет имеет восемь надземных и три подземных этажа, которые связаны между собой лифтами и многочисленными лестницами. Для стимулирования узнавания студентов и преподавателей классы и студии отделены от коридоров стеклянными перегородками. "Построить школу для архитекторов непросто. Мы хотели, чтобы она была достаточно интересной, в то же время простой и не имела ничего общего со сложными идеями. Разумная простота должна научить студентов скромности и создать атмосферу, необходимую для последующего обучения", - слова Алены Шрамковой, автора проекта, преподавателя факультета архитектуры.

chehija_seminar.JPG

Впечатление от увиденного очень сильное. Архитектор явно ставил перед собой задачу обнажить саму суть формы, материалов, очистить жизнь факультета от лишних деталей и вещей. Создать контекст, где текстом является личность. Где эстетика, стиль, мода не препятствуют самодостаточности каждого студента (мнения от увиденного абсолютно полярные, но главное, равнодушных нет).

Чешский технический университет является старейшим в Европе высшим техническим учебным заведением (основан в начале 18 века). Факультет архитектуры (не путать со строительным факультетом) является очень престижным, конкурс огромный, количество мест всегда ограничено, поэтому поступить туда может человек, наделенный очевидным талантом.

Первый спикер семинара - президент Ассоциации строителей Чешской Республики Вацлав Матиас рассказал, что в строительной индустрии Чехии занято 450 тыс. человек. После глобальных исторических изменений, произошедших в новейшей чешской истории после 1998 года, и дальнейшего вступления Чехии в Евросоюз начался большой подъем в строительстве нового жилья. Новостройки появились по всей стране, чешские банки выдавали кредиты и займы на полную стоимость жилья, процентные ставки варьировались от 2 до 4% годовых, поэтому покупка квартиры в новых домах стала доступной очень широкому кругу лиц. Ежегодно с 2000 года чешская строительная отрасль наращивала свои объемы, но все изменилось в 2008 году: мировой экономический кризис остановил динамичное развитие, и как говориться, наступили трудные времена, Чешская строительная отрасль в настоящее время оказалась на последнем месте в рамках стран так называемой Вышеградской группы (Чехия, Словакия, Венгрия, Польша), оживление происходит медленно.

Как следствие кризиса строительство многих объектов было отложено, девелоперы продавали готовые проекты вместе с купленными под них земельными участками, однако чешский рынок новостроек не знает проблем недостроенных жилых домов и обманутых дольщиков, хотя проблемы со сроками сдачи жилого объекта в эксплуатацию не чужды и чешскому рынку жилья. К счастью, все течет и меняется, и как неотъемлемая часть Евросоюза (острейшей проблемой которого является энергетическая зависимость) Чехия внедряет программу "20-20-20", концепция которой напрямую будет влиять на развитие жилищного строительства в ближайшее время. Ключевыми моментами программы являются снижение на 20% потребления электроэнергии, снижение на 20% вредных выбросов в атмосферу, 20% энергии должно поступать из восстанавливаемых источников энергии, и все это должно осуществиться к 2020 году. Пошагово проработаны пути по реализации этой программы: новый тренд - энергия должна производиться там, где потребляется (источником энергии для жилых домов должна стать солнечная энергии, биомасса и тепловые насосы), вводятся энергетические паспорта объектов (с 2013 года) и технических устройств, старые дома должны быть реконструированы и утеплены. В рамках этой задачи разработана программа "Новая панель", но об этом чуть позже. Строительные компании, входящие в состав Ассоциации строителей Чешской Республики (1300 компаний), стремящиеся принять участие в строительных тендерах, должны будут получить сертификаты стандартов качества и соответствовать так называемой программе пяти нулей - это значит у компании:

  • 1. Не должно быть убыточных проектов;
  • 2. В процессе ведения работ не должен причиняться вред окружающей среде;
  • 3. Компания не должна нарушать технику безопасности труда;
  • 4. Компания не должна нарушать деловую этику (взятые обязательства должны выполняться вовремя);
  • 5. Недопустим брак и дефекты в работе.

chehija_nedvigimost.JPG

Выступление генерального директора компании Stomix Боривожа Минара началось на приличном русском языке, за что ему отдельное спасибо, и стало очевидно, что внедрение энергосберегающих технологий в строительной индустрии Европы стало побудительным моментом для основания в 1993 г. в Чехии компании Stomix главной целью которой является производство и применение материалов для утепления зданий системы наружной теплоизоляции Etics, к ним добавилось производство специальных материалов для санации бетонных конструкций и системы восстановления балконов. Компания имеет производственные заводы в Чехии и России (г. Орел) и успешно сотрудничает со многими строительными компаниями в Восточной Европе и России, контактами обменялись и мы.

Перед нами выступил генеральный директор компании Metrostav.Компания является лидером чешского строительства и имеет в активе огромный портфель проектов в сфере гражданского строительства, прежде всего это строительство тоннелей, путепроводов, мостов и других инфраструктурных объектов и конечно же жилья. Компания ведет свою деятельность в ряде стран Европы, (Исландии, Хорватии и т.д.), а к 2014 году должна закончить проект в Белоруссии (под Минском) стоимостью 32 млн евро, а именно построить транспортно-логистический центр. Ежегодный оборот компании составляет более 800 млн евро.

Масштабы и объемы очень впечатлили, а теперь нас ждет один из крупнейших застройщиков Чехии - строительная компания FINEP, едем непосредственно на его строительные объекты.

Первый объект - проект "Новая Гарфа" находится на расстоянии 12-минутной езды из центра Праги. Район застройки когда-то был индустриально-промышленным районом, а теперь стал привлекательным местом для жилья, предпринимательской деятельности и активного отдыха. Недалеко от проекта находится знаменитый мультифункциональный зал O2 Arena - самый большой крытый хоккейный стадион Чехии, место проведения крупных концертов мировых звезд (23 февраля в рамках мирового турне там выступал Крис Ри).

chehija_nedvijimost.JPG

Дома составляют закрытый внутренний ареал с дорожками, насаждениями и палисадниками в квартирах на первых этажах. Проект средней этажности разработан чешскими архитекторами. Дома и квартиры соответствуют современным запросам покупателей: квартиры компактные, кухня и зал объединены в единое пространство, как говорят чехи, "совмещенная кухня и гостиная - это современный тренд, женщины не хотят проводить время за кухонной стеной, лишая себя возможности общения с семьей, готовя или убирая, они могут общаться с детьми, для этого всего лишь надо убрать перегородку между кухней и залом, и мы это сделали". Все квартиры комплекса передаются собственникам с отделкой "под ключ". Балконы и лоджии чехи не стеклят: климат позволяет! Отделка качественная, особого упоминания заслуживают места общего пользования, в подъездах уютно, зеркала на стенах, перила из закаленного стекла, чистота (мы были в уже сданном и заселенном доме!!!), все квартиры обеспечены парковками на подземных стоянках. Все очень симпатично, но едем дальше, впереди проект "Западный город" (запад Праги) - особая гордость FINEP.

"Западный город" - это самый большой городской проект комплексного освоения территории в Чешской Республике с 1989 года, рассчитан на 10 тысяч семей (на территории более 1 млн кв. м). Весь проект должен быть реализован к 2020 году, сейчас идет завершение второй стадии строительства (всего их предусмотрено пять), на территории создаются административные центры, магазины, рестораны, школы, детские сады, спортивные комплексы, парки. Проект состоит из 20 городских микрорайонов, над их концепцией работают более 30 архитекторов, микрорайоны будут отличаться архитектурно и функционально, связывать воедино их будут пространство улиц, площадей, скверов. Один из кварталов - "Британский район" (это 298 квартир от 35 до 110 кв. м) является составной частью проекта "Западный город". Квартиры в районе рассчитаны на обеспеченного покупателя (средняя стоимость квартир 100-150 тыс. евро).

Район находится в 30-40 минутах езды от центра Праги, что гарантирует чистейший воздух его жителям, дома в 3-5 этажей, специально для этого проекта была подведена ветка пражского метро. Вход в метро находится прямо в центре района, Finep этим очень гордится, действительно, не каждый жилой район мира может похвастаться таким транспортным решением: 8-10 минут и ты в центре Праги! Районы с подобной концепцией есть в Париже, Лондоне и Гамбурге. В периметре уже введенных в эксплуатацию домов обнаружили парк с небольшим озером и велосипедными дорожками, искусственный водоем с альпийской горкой. Сейчас все присыпано снегом, но очевидно, что летом будет красота! Культура строительства поражает, в домах района уже живут люди, рядом идет стройка, вокруг чистота идеальная. Дела у компании-застройщика идут хорошо, в том числе и в связи с большим интересом русского покупателя к чешской недвижимости. По этой причине недавно было открыто представительство компании FINEP в Москве.

Новый день, в Праге по-прежнему холодно, идет снег, и следующей площадкой для общения выбрана Академия наук Чешской Республики. Спикеры с чешской стороны поделились данными о проектах, проводимых в Чехии при финансовой поддержке стран Евросоюза, ипотечной системе станы, программе восстановления старого жилого фонда, государственных программах поддержки жилищного строительства Чехии.

Коротко из выступлений спикеров: всего на территории Чехии проживает 10,5 миллиона человек, в Праге 1,3 миллиона человек. Средняя площадь квартиры в Чехии 76 кв. м. На 1000 жителей приходится 397 квартир. Общее количество квартир 4,2 миллиона. 56% жилья сосредоточено в многоквартирных домах, 44% - в индивидуальных домах. 1 000 евро средняя заработная плата в Чехии.

Общие условия получения ипотеки в Чехии: срок ипотеки от 3 до 25 лет, процентная ставка от 3,5% до 5,5%, погашение - ежемесячные платежи, залог в большинстве случаев это недвижимость (имеющаяся или покупаемая), но также можно оформить в залог и доходы от сдачи квартиры, в определенных случаях подтверждение дохода не требуется.

Отдельного упоминания заслуживает программа "Новая панель". Во времена социализма в Чехии были построены десятки тысяч панельных домов, панельное строительство велось с 1955 по 1990 год, и сейчас эти дома не отвечают требованиям качества современного жилья.

В Чехии ожидают реконструкции более чем 1,4 миллиона квартир. Около 600 тысяч из них находятся в панельных домах, ещё 800 тысяч - в домах иных категорий. Государство с пониманием относится к этим проблемам и оказывает посильную поддержку. Начиная с 2001 года с помощью процентных дотаций Государственного фонда развития жилищного строительства были отремонтированы 400 тысяч квартир.

До 2009 года программа помогала вести реконструкционные работы только в панельных домах; с прошлого же года настал конец дискриминации по строительно-конструкционному признаку: дотации в рамках программы, которая имеет название "Новая панель", могут направляться и на ремонт всех остальных домов (мы побывали на реконструируемых объектах - все делается качественно).

Дотационная акция облегчает инвесторам доступ к банковским кредитам. Она также позволяет в зависимости от объёма ремонтных работ снизить размер процентной ставки до 4%. Главная цель программы - мотивация инвесторов и жильцов к проведению общей реконструкции, модернизации, остеклению и утеплению домов. Жилищные кооперативы также могут на выгодных условиях получить кредиты или гарантии на коммерческие кредиты от полугосударственного Чешско-Моравского гарантийного банка развития, который сотрудничает с Государственным фондом развития жилищного строительства.

Есть и ещё один способ получения помощи от государства по линии жилого фонда. Дотации на утепление домов предлагает в Чехии программа "Энергосбережениям - зелёную улицу". Государственный фонд охраны окружающей среды в рамках этой программы предлагает чешским семьям деньги на утепление домов и замену отопительных систем, использующих ископаемые источники энергии, на системы, которые более бережно относятся к природе.

Средняя сумма направляемая на реконструкцию 1 кв. м составляет 130 евро.

Возвращение кооперативного строительства

Все новое - хорошо забытое старое. Чешская Республика давно опробовала кооперативную форму строительства и вновь к ней возвращается. Кооперативное жилье интересно тем, кто по разным причинам не может получить ипотечный кредит. В Чехии 5,5 млн человек работоспособного населения, и только один из двух может позволить себе взять ипотеку. Поэтому располагая средствами для внесения первого взноса в размере трети стоимости квартиры и возможностью регулярно вносить последующие взносы, есть возможность вступить в кооператив, и именно кооператив получает кредит в банке на строительство предполагаемого дома. Кооператив вправе исключить из своего состава лицо, которое не платит взносы, и продать его долю. Таким образом, инвестиции в кооперативное строительство Чехии обладают высоким уровнем безопасности. Особенность данного вида собственности в том, что покупатель приобретает не квартиру, а долю в общей собственности кооператива. Однако в последующем возможно приобрести квартиру в частную собственность (приватизировать), т.к. чаще всего срок владения кооперативом многоквартирного дома составляет 10 лет.

Рынок аренды: больше никакого регулирования

Весной 2012 года Министерство регионального развития Чехии намерено начать реализацию новой программы по поддержке строительства арендного жилья. Ведомство готовится выделить 12 млн евро на предоставление строительным фирмам кредитов с низкой процентной ставкой. Если к данному проекту будет проявлен значительный интерес, то Министерство регионального развития готово обратиться к Минфину с просьбой о расширении финансовой поддержки программы льготного кредитования. Поддержка развития строительства арендного жилья является одним из приоритетов ныне действующего чешского правительства. Факт чешской истории: 90% домов до 1989 года было в собственности у государства с того времени постепенно начался процесс передачи и продажи домов частным лицам, однако квартиры передавались в собственность не тем кто в них проживал, а их бывшим собственникам (реституция - возврат национализированного после 1948 года имущества прежним хозяевам или их наследникам.) В результате этого в Чехии теперь достаточно большое количество домовладельцев, в том числе и многоквартирных домов и в тоже время более 300 тысяч жильцов многоквартирных домов в одночасье стали арендаторами. К фонду арендных квартир добавились квартиры находящиеся в муниципальной собственности. Государство долгое время регулировало размер арендной и квартирной платы, но в конце 2012 года тарифы отпускают в "свободное плавание", т.к. многие домовладельцы выражают недовольство по поводу не соответствия арендной платы рыночным тарифам и конечно вступление в Евросоюз ускорило процесс отмены госрегулирования.

Налоговое законодательство в области недвижимости

Налоги на недвижимость в Чехии ниже, чем в большинстве стран Европы, однако страна все ближе приближается к уровню налогов Евросоюза, в частности, с 2010 года повысился НДС, который выплачивается при приобретении новой недвижимости. Теперь налог составляет 10% с квартир, площадь которых 120 кв. м и менее, и столько же надо заплатить с домов площадью не более 350 кв. м. Ставка 10% считается пониженной. Для жилых помещений площадь которых превышает эти цифры, НДС составит уже 20%. Те же 20% взимаются при покупке коммерческой недвижимости и нежилых помещений типа гаражей и складов. НДС взимается с объектов, введенных в эксплуатацию не позже трех лет назад. Планируется дальнейшее повышение ставки НДС, что, безусловно, вызывает недовольство чехов.

Итак, подводя итоги международного семинара, с удовольствием можно констатировать, что мы действительно узнали, чем сейчас живет строительная индустрия Чехии и непосредственно жители этой страны, побывали на одних из самых интересных строительных площадках, многое взяли на вооружение (за рамками материала остались не менее интересные факты, цифры и объекты) и убедились в том, что наши проблемы во многом схожи, мы так же как и чехи, "перевариваем" (приводим в порядок, реставрируем, модернизируем) строительное наследие социализма, развиваемся с пониманием того что энергосбережение - это головная боль не только Евросоюза, природные ресурсы исчерпаемы, что строительство - это безусловный локомотив любой экономики мира и этот локомотив нуждается в том числе и в государственной поддержке. В Чехии, как и у нас, рынок жилья стал "покупательский", т.е. теперь покупатель долго и дотошно выбирает жилье, так как есть из чего выбирать. И мы, застройщики, должны предлагать продукт только наилучшего качества!

Отдельное спасибо... городу Праге за его фантастическую красоту (центр Праги - это музей архитектуры) и молодой дух (город является столицей Чешского государства с X века), где даже за еще не отреставрированными фасадами зданий прячется европейское художественное наследие. Будучи в этом городе в третий раз, что-то мне подсказывает, что это не последняя моя встреча с Прагой!

Комментарии
Здесь пока никто не писал
Чтобы написать комментарий, вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Другие статьи
17.10.2017
Ввод жилья в 2017 году

Наступил завершающий 4 квартал, давайте посчитаем, с какими предварительными результатами строительный сектор г. Тюмени подходит к концу 2017 г.

03.10.2017
Застройщики - тюменцам: пришёл, выбрал, купил!
Выбирай квартиру сегодня! Под этим девизом 30 сентября в "Галерее Вояж" объединились застройщики и банки в целях предоставить максимум полезной информации тюменцам о возможности приобретения новостроек
02.10.2017
ЖК "Клевер парк" перед сдачей первого дома. Интервью с генеральным директором

Перед сдачей первого дома, пожалуй, только генеральный директор Алексей Марченков может позволить себе ходить не спеша по строительной площадке. Он тщательно осматривает дом и придомовую территорию, чтобы проект получился именно таким, каким задумали

20.09.2017
Да кому нужны трёшки?
Мы решили проанализировать, кто из Застройщиков предлагает 3-х комнатные квартиры, в пределах 4–5 миллионов рублей. Очень интересная картина получается. Для начала, их всего на рынке в предложениях, при чём во всех сегментах – 600 квартир! 


Уехать из Тюмени

Несмотря на то, что Тюменцы свой город считают лучшим на планете, некоторые смельчаки всё же решаются оставить родную землю и отправиться на поиски… чего? Разбираемся, куда и зачем уезжают теперь уже бывшие жители столицы региона
Читать далее
Переехать в Тюмень

Два года подряд Тюмень держала марку лучшего города в России по качеству жизни. Может быть, именно это привлекает тех, кто выбирает областную столицу в качестве постоянного места жительства? Мы постарались выяснить, кто все эти люди и зачем они едут в наш город, а также дали им несколько полезных советов  

Hand-made становится популярным: тюменские мастерицы создают свои бренды

В современном мире ничего не стоит на месте. Конечно, в период развития новейших технологий люди стали задумываться о том, что, если не можешь подобрать себе платье нужного цвета и хорошего фасона – его можно сшить. И совсем не обязательно тратить свое время, бегая сломя голову, в поиске необходимого магазина. Сегодня модно уметь делать своими руками абсолютно всё

Где гуляют тюменцы этой весной

Наконец-то в Тюмень пришло первое тепло, когда можно снять головные уборы, не боясь простудиться, взять за ручку ребенка, мужа или подружку и пойти гулять

Пять заблуждений о праве на расторжение договора купли продажи недвижимости

Не всегда операции с недвижимостью проходят гладко. Часто их участники расторгают уже заключённые договоры, совершая при этом подчас непоправимые ошибки. Как правило, виной тому заблуждения насчёт процедуры расторжения, во власти которых находятся продавцы и покупатели недвижимых объектов. Таких заблуждений много. Адвокат Олег Сухов в настоящей статье на примере судебной практики осветит пять самых распространённых из них. 

Дом для счастливой семьи

Переезд в первую "семейную" квартиру  по уровню положительных эмоций вполне можно поставить в один ряд с такими событиями как свадьба, медовый месяц, рождение первенца. С любовью и нежностью мы выбираем сначала самый красивый свадебный букет, самый вкусный торт и лучшего свадебного фотографа, потом с предвкушением и трепетом ищем самый-самый конверт для выписки из роддома и, наконец, наступает тот самый момент, когда все наши мысли заняты выбором обоев для детской комнаты

Читать далее
Как узаконить перепланировку жилья

Если человек первый раз сталкивается с подобной проблемой, то ему надо обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, либо в специализированную организацию

Пять сложившихся заблуждений о невозможности выселения из квартиры

Каждый имеет право на жилье и не может быть произвольно лишен крыши над головой. Эту норму из 40-й статьи Конституции россияне порой трактуют слишком буквально. Граждане уверены: если они занимают квартиру на законных основаниях, никто и никогда не сможет "попросить" их с вещами на выход. Однако судебная практика говорит об обратном. По данным Верховного суда РФ, ежегодно около 20 тысяч человек по всей стране попадают под принудительное выселение без предоставления другой жилплощади. И чаще всего люди оказываются на улице по собственной вине.

За что суды чаще всего лишают собственников их недвижимости

Лишить собственника его квартиры можно только по решению суда, но и у него законные основания на это весьма ограничены. Ведь в соответствии с положениями Конституции РФ "никто не может быть произвольно лишен жилья". В обзоре адвоката Олега Сухова о том, какие собственники находятся в группе риска и как они могут потерять свое имущество.

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Сделки купли-продажи недвижимости пока еще не требуют обязательного участия нотариусов, хотя с каждым годом закон расширяет их полномочия. Возможное усиление роли нотариата в гражданском праве было воспринято обществом в штыки. Между тем, существует множество сопутствующих вопросов, где участие нотариусов время от времени требуется, но, к счастью, пока еще у потребителя есть выбор

8 советов о том, как превратить хобби в бизнес

Популярность вещиц, сделанных своими руками, растет с каждым днем. И, пожалуй, каждый, кто занимается творчеством, рукоделием, handmade-изделиями даже просто "для себя", в какой-то момент ловит себя на мысли: а вдруг на этом можно зарабатывать? Мой совет: однозначно можно! Как превратить свое хобби в бизнес, расскажу на своем личном опыте

Читать далее
Какие права имеет ребенок при разделе имущества родителей?

Адвокат рассказал, в каких случаях права маленького члена семьи незыблемы

Зачем нужны детские мастерские творческого письма?
Чем творческое письмо отличается от школьного сочинения и литературного клуба? И главное: зачем детям, которые вроде бы только что научились писать, умение создавать художественные тексты?
Возрождаем традиции в современной семье
Мир и согласие в доме, праздничная радость, разделенная с родными людьми — это то, что во многом обеспечивает личное счастье каждого из нас. Традиции дарят нам ощущение упорядоченности и устойчивости жизни, помогают осознанно проживать каждый новый день и месяц
Самые частые вопросы населения о том, как правильно вступить в наследство

Казалось бы, получение наследства — дело пусть и хлопотное, но довольно привычное для россиян. И все же, столкнувшись с этой процедурой впервые, многие теряются. С чего начать? Куда именно и когда обращаться? Какие документы готовить? Разобраться во всех нюансах и тонкостях без юридической "закалки" гражданам бывает очень непросто. На самые популярные вопросы о процессе наследования отвечает адвокат Олег Сухов 

Наверх