Диалог об урбанистике: мечты и реальность

30.01.2017
2977
0
Печать

Панасюк АП.jpg

Андрей Панасюк, директор консалтинговой компании UP consAllt, в авторской колонке делится мыслями о сложных отношениях идеальной урбанистики и рыночных реалий.  

– Часто встречаю посты и статьи о том, как надо строить, благоустраивать, планировать. Почему же не слышат братьев-урбанистов? Строят "гетто", реализоваться не дают. Миром правят деньги? За границей же вон по-другому... И что характерно, ведь многие поддерживают подобные высказывания, порой даже не вчитываясь в материал. Однако обо всем по порядку.

Строят гетто

Да, действительно, среди большого количества проектов с компактными планировками есть собственно уроды – только маленькие планировки, ни тебе эргономики, ни удобства, ни подъезда, ни фасада, ни двора. Я против таких проектов! Поскольку есть в функции девелопера не только "кэш стричь", но и красоту нести. Да, красоту! И компактные планировочные решения тут ни при чём! Это тенденция, понимаете вы её или нет. Она просто есть. И правит потоком покупателей именно она.

Маленькую студию берут разные покупательские сегменты. Но в проектах, где мне довелось принимать участие от чертежей до продажи последней квартиры, доля инвесторов вместе с арендодателями колеблется всего от 6 до 15%. Остальные покупатели – либо молодая семья 25-35 лет, либо пара 35-55 лет, для которых в нынешних непростых условиях тянуть трешку в 70-90 кв. метров тяжело. И квартира-студия в этих случаях – идеальный вариант. Безусловно, не только компактная квартира, но и благоустроенный двор, и продуманное зонирование, и инфраструктурное наполнение – всё это обязательно должно быть реализовано! Такие проекты сегодня не только востребованы, но и действительно нужны, за них покупатель голосует рублем!

Получается, что выступающие против студий, причесывающие все проекты под одну гребенку, допускают первую ошибку. Вернее, первую ошибку они допускают, когда приносишь им результаты исследований окружения площадки и техническое задание, где действительно в этом районе определяется потребность в малогабаритном жилье, и в квартирографии необходимы 65-70% студий разной площади. Тут проектировщики или собственники включаются эмоционально, примеряя жильё на себя: "Я бы в такой квартире жить не смог".

В результате получается проект между "хотелками" проектировщика и реальной рыночной потребностью, и, как правило, мимо потребности он пролетает, а стало быть, и продаж мало или нет совсем. Ведь найти столько покупателей с видением мира как у проектировщика или собственника затруднительно! Предлагали даже компромисс: давайте и студии сделаем в 20 "квадратов", и пару пентхаусов на последних этажах добавим. Это же круто! Да, круто… было лет пять назад, когда все пёрло и нехватка нормального жилья приводила к тому, что подобные "проекты" успешно продавались. Однако рынок сегодня насыщается, покупатели получают возможность выбора, а выбирать они будут действительно из аутентичных проектов. Есть примеры продаж пентхаусов со сроком экспозиции по 5-6 лет, которые до сих пор не востребованы.

Миром правят деньги и заказчики не дают в проект вносить излишеств

Еще один миф! Потому что из той же оперы: добавляем "хотелки" в проект, а они с учетом жизненных достижений уже не маленькие. Вот и пытаемся алгебру за пятый класс третьеклассникам рассказать: вносить красоту и комфорт проживания в те проекты, которым нужна функциональность и простота.

Безусловно, строить дворы, как это было в период начала 2000-х, нельзя, хотя и такие проекты ещё существуют. Если говорить о плохих проектах, не нужно обобщать, что все они плохи: вы же не ставите на "Жигули" AMG-колеса от "Мерседеса", потому что в этом нет смысла. Так же и в новостройках: надо делать правильно, без перебора, просто, удобно, функционально, поскольку аудитория не оценит излишеств, а девелопер просто потеряет в маржинальности. Как говорил один из моих учителей: "Точка зрения зависит от места сидения!". В подобных проектах нужно делать не то, что нужно на своё усмотрение, а суметь предвидеть ожидания будущих жильцов.

Реализовываться не дают

Хотите реализации – найдите денег на участок, купите его на аукционе, финансирование на строительство найдите… Вот тогда рисуйте, что хотите, и продавайте, а если не так, то зарплату вам платит заказчик, и в большинстве проектов он всё проанализировал, понимает, что нужно. Задача проектировщика – сделать удобство и функциональность во всех стадиях проекта, даже к планировке-студии, которая продаётся. Да, 6,5 кв. м для студии – очень мало, согласен! Так предложите удобные 19-22 кв. метров. Уверен, и вы останетесь в рамках техзадания, и людям удобно будет жить в компактных квартирах, вот тогда вы профи!    

Заграницей всё по-другому

За границей всё по-другому: там красота сочетается с функциональностью. Но нести одну ментальность в другую географию неправильно! Развиваться надо, согласен, но эволюционно, постепенно. Если сравнивать проекты 2000-х годов и сегодняшние – они безусловно отличаются! Сейчас, к примеру, квартиры в 600–800 кв. м не нужны, а владельцы подобных дворцов вынуждены доживать в них свой век, не пользуясь и половиной площади!

Так и в проектировании: равняться на продвинутые западные красивые решения можно, понимая, что их прожиточный уровень разительно отличается от нашего! Хотите подобные проекты, нужно понимать, что они для определенной целевой аудитории, а в период спада рынка её возможности и потребности снижаются. Эффективность и красота такого проекта становятся очень сомнительными. Я видел объекты, которые выдавали как комфорт-класс, а планировки были эконом-уровня. И только немногие из застройщиков сегодня реально держат качество строительства на должном уровне, 90% скатилось в экономию, и проекты практически встали.

Выводы: не говорите про урбанистику на стадии спада рынка либо покажите на своём примере, за свой счёт, как надо! А если деньги платит девелопер, так и задача будет другой: надо поменять позицию с "фии… гетто" на "что можно внести в проект функционального, удобного, доступного?".

Не причесывайте всех под одну гребенку, есть разные проекты. Высказывания о "гетто" и студиях без аналитических данных, без нормальной доказательной базы, а только на основе личных эмоций мешают проектам, сочетающим в себе функциональность, удобство и доступность. А учитывая, что ваше мнение авторитетно, формируйте и дальнейшие поведенческие модели. Для чего? Чтобы не принимались инициативы, которые не выдерживают критики, и вы же в итоге не остались без работы, поскольку предложения о смешивании разных форматов жилья не осуществимы.

Да, всем нужны красота и гармония, но все понимают их по-своему. Давайте помнить об этом, неся своё мнение в массы.

Текст: Андрей Панасюк
Комментарии
Здесь пока никто не писал
Чтобы написать комментарий, вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Другие статьи
07.11.2018
Тихая гавань в центре Тюмени — теперь это возможно

Жить недалеко от исторического центра Тюмени и при этом ощущать себя в тихой гавани вполне реально. Район в центре города — это удобная транспортная развязка, развитая инфраструктура и тихие парки для неспешных прогулок или активных игр

26.10.2018
Сибстройсервис: почему квартиру надо покупать именно сейчас?

Наличие квадратных метров является гарантом стабильности в будущем. Покупатели жилья в новостройках это прекрасно понимают, поэтому при выборе квартиры оценивают перспективы района и развитие инфраструктуры

24.10.2018
Семейный жилой комплекс "Авиатор"
Жилой комплекс “Авиатор” от застройщика ООО “СБК” – это то место, где гармонично сплелись воедино все прелести загородной жизни и городской комфорт
25.09.2018
Осенний #ДеньЗастройщиковТюмени — Время покупать своё! Часть 2

Уже в эту субботу, 29 сентября, пройдет пятая выставка #ДеньЗастройщиковТюмени. Мы продолжаем знакомить вас с компаниями-участниками экспозиции



Курсы для будущих первоклассников — подготовка к школе 2018

Школы готовятся распахнуть свои двери для новых учеников. Готовятся все: образовательные учреждения, родители и, конечно, сами первоклассники. Перед тем как пойти в школу дошкольникам нужно уметь (как минимум) читать, писать, считать и вычислять

Читать далее
Детские центры дневного пребывания в городе — последние смены летнего сезона

Скоро школа! Но еще есть время для отдыха, который придаст сил к будущим учебным будням. На сегодняшний день можно отправиться в путешествие, можно выбрать путёвку в один из загородных лагерей, а можно в черте города посещать летний лагерь дневного пребывания

С ветерком по городу. Центры велопроката в Тюмени

До лета остались считанные дни. Световой день длиннее, солнце ярче, теплее. Хочется больше времени проводить на улице. С каждым годом все чаще встречаются велосипедисты на улицах города

"Инста-девелопер", или Зачем застройщику Инстаграм?

С тем, что соцсети - эффективный инструмент для привлечения и взаимодействия клиентов, не поспоришь. Девелоперы давно и активно используют Фейсбук и ВКонтакте, а вот Инстаграм осваивать начали совсем недавно – слишком уж там своеобразный контент. Мы решили выяснить, зачем застройщику становиться инста-блогером и как это сделать эффективнее, а заодно изучили Инстаграмы топовых застройщиков Тюмени

Уехать из Тюмени
Несмотря на то, что Тюменцы свой город считают лучшим на планете, некоторые смельчаки всё же решаются оставить родную землю и отправиться на поиски… чего? Разбираемся, куда и зачем уезжают теперь уже бывшие жители столицы региона

"Чужой двор" - разнообразие будней для детей и их родителей

Ежедневно в распорядке дня каждой семьи с детьми есть прогулка. Чаще всего она проходит на детской площадке во дворе. В Тюмени ежегодно занимаются благоустройством дворовых территорий. Вместе с новыми жилыми комплексами появляются современные, игровые детские площадки. О полюбившихся маленькими горожанами дворах расскажем в нашем обзоре

Читать далее
Дом для счастливой семьи

Переезд в первую "семейную" квартиру  по уровню положительных эмоций вполне можно поставить в один ряд с такими событиями как свадьба, медовый месяц, рождение первенца. С любовью и нежностью мы выбираем сначала самый красивый свадебный букет, самый вкусный торт и лучшего свадебного фотографа, потом с предвкушением и трепетом ищем самый-самый конверт для выписки из роддома и, наконец, наступает тот самый момент, когда все наши мысли заняты выбором обоев для детской комнаты

Как узаконить перепланировку жилья

Если человек первый раз сталкивается с подобной проблемой, то ему надо обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, либо в специализированную организацию

Пять сложившихся заблуждений о невозможности выселения из квартиры

Каждый имеет право на жилье и не может быть произвольно лишен крыши над головой. Эту норму из 40-й статьи Конституции россияне порой трактуют слишком буквально. Граждане уверены: если они занимают квартиру на законных основаниях, никто и никогда не сможет "попросить" их с вещами на выход. Однако судебная практика говорит об обратном. По данным Верховного суда РФ, ежегодно около 20 тысяч человек по всей стране попадают под принудительное выселение без предоставления другой жилплощади. И чаще всего люди оказываются на улице по собственной вине.

За что суды чаще всего лишают собственников их недвижимости

Лишить собственника его квартиры можно только по решению суда, но и у него законные основания на это весьма ограничены. Ведь в соответствии с положениями Конституции РФ "никто не может быть произвольно лишен жилья". В обзоре адвоката Олега Сухова о том, какие собственники находятся в группе риска и как они могут потерять свое имущество.

Увлекательное путешествие на каникулах. Загородные детские центры

Лето — это маленькая жизнь. Особенно для школьников наступление лета — это троекратная радость, заканчивается учебный год, начинается самый длинный период отдыха, встреч с друзьями и увеличивается время проведенное на улице. У каждого родителя возникает вопрос как организовать досуг для детей в этот период

Читать далее
Куда сходить с детьми на каникулах?

Впереди несколько дней долгожданного отдыха. Провести их всей семьей весело и полезно поможет наш гид: читайте и стройте планы!

8 советов о том, как превратить хобби в бизнес

Популярность вещиц, сделанных своими руками, растет с каждым днем. И, пожалуй, каждый, кто занимается творчеством, рукоделием, handmade-изделиями даже просто "для себя", в какой-то момент ловит себя на мысли: а вдруг на этом можно зарабатывать? Мой совет: однозначно можно! Как превратить свое хобби в бизнес, расскажу на своем личном опыте

Какие права имеет ребенок при разделе имущества родителей?

Адвокат рассказал, в каких случаях права маленького члена семьи незыблемы

Зачем нужны детские мастерские творческого письма?
Чем творческое письмо отличается от школьного сочинения и литературного клуба? И главное: зачем детям, которые вроде бы только что научились писать, умение создавать художественные тексты?
Обратный звонок
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки
Узнать подробнее о квартире
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки
Записаться на просмотр
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки

Оставить запрос
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Наверх