Андрей Панасюк: ценам расти или падать?

31.08.2017
4681
0
Печать
Андрей Панасюк: ценам расти или падать?

Отчеты аналитиков, выступления экспертов, действия банков – последнее время происходит много и это влияет на продажи. Оценивая динамику на рынке девелопмента в целом – мы видим позитивный тренд, однако когда презентуем свои данные, возникает много вопросов. Многие Девелоперы говорят об обратной динамике и это мнения авторитетных игроков рынка. Мы решили более глубоко проанализировать этот аспект и озадачились вопросом – с токи зрения ценообразования, как одного из основных параметров. Что же в деталях происходит с проектами и как меняется динамика – расскажем в этой статье.

Чтобы понять суть и сущность происходящих перемен мы проанализировали 11 районов города от Антипино до Плеханово, от Тюменской слободы до Тарманы и ММС. В рассматриваемых районах были отобраны проекты жилых комплексов от крупных застройщиков, возводимые и продаваемые в периоде 2015-2017 гг. Основным показателем изменения цен выбрана средняя удельная цена предложения квадратного метра за квартал. И вот что интересно – в среднем стоимость квадратного метра остается без изменений на протяжении ДВУХ лет строительства. Казалось бы – в стране турбулентность, продажи поддерживаются в основном снижением %% ставок по ипотеке, предложение квартир на первичном рынке только за первое полугодие 2017 года к аналогичному периоду 2016 года выросло на 28%. Что тут такого… А интересно вот что – в этот период, даже не зависимо от географии строительства, в разных домах одного ЖК у одного застройщика стоимость квадратного метра на конец строительства повышалась до 25% (только вдумайтесь в эту цифру для периода 2015-2017 года!), так и могла снизиться на 23%. Вот это действительно впечатляет! Когда повсеместно идут диалоги о стагнациях и кризисах, застройщики повышают свою условную маржинальность! Да, не все дома продаются одинаково, но, согласитесь, результат впечатляет! Кто же они – таланты в проектировании и продажах?

Максимальный рост цен зафиксирован за этот период у компании "Звездный городок" с домом ГП7, стартовавшим по официальным данным в январе 2016 года со стоимости 50,4 тыс. руб. кв. м до 63 тыс. руб. за кв. м, ко 2-му кварталу 2017 года прирост составил 25% стоимости. Следующий по динамике и темпам – это компания "Меридиан" с проектом Заречный ГП43, 44 – рост стоимости цен здесь зафиксирован с 41,7 до 48,2 тыс. руб. кв. м – в итоге + 16%.

новин ландшафт Тюмень.jpg

Отдельно заслуживают внимания проекты компании "Брусника" – изначально выводящая свои дома в разных частях города "по верхней планке" стоимости. Однако и при этих условиях и реалиях рынка рост по дому ГП10 в "Видном" составил +9%. Учитывая, что данный проект будет вводиться только во 2 кв. 2018 года, а вышеописанные проекты или на стадии ввода или будут введены уже в этом году – динамика впечатляет. Интересно, что проект "Европейский" показал динамику роста в +1%. Ну тут-то что такого, можно задать вопрос – а Вы попробуйте по 70 тыс. руб. при такой турбулентности на рынке динамично строить и реализовывать проекты в заречной части города, где львиная доля продаж идет в диапазоне 40–55 тыс. руб. за кв. м.

Интересно отметить такие компании, как " ФСК Запсибинтерстрой", "АИЖК по ТО", " 4Д Девелопмент", "Жилье 2000", которые показали рост стоимости за квадратный метр проектах от 8% до 3% соответственно.

Еще один вариант реализации квартир представлен компанией Сибстройсервис. В портфеле этой компании, за исследуемый период есть проекты (ГП1, ЖК Москва), реализованные на 80% всего за 4-6 месяцев, при средней продолжительности продаж домов у застройщиков в 22 месяца. Да, ценообразование в этом доме было рыночным на период выхода на реализацию, однако подобные темпы продаж единичны. Другой проект компании – дом ГП12 в ЖК "Олимпия", был реализован по рыночным ценам, однако за полгода до сдачи дома все квартиры в нем уже нашли своих хозяев.

Сибстройсервис жк москва.jpg

Можно много говорить о том, что привело такие разные компании, с разнонишевыми продуктами к таким результатам, однако утверждать можно точно – Покупатели проголосовали рублем и кошельком и продажи по этим домам и ЖК это подтверждают.

К чему, казалось бы, рассуждать о ценообразовании в трудные периоды рынка? На этот вопрос часто приходится отвечать в диалогах с застройщиками при обсуждении вариантов сотрудничества. Думаю, предыдущие цифры немного ответили на этот риторический вопрос. Однако добавим ещё, для полноты картины ЖК и дома, в которых ценообразование не так радужно (но тут уж, как говориться, без имен).

Есть на тюменском рынке и те, кто как говориться, совсем не попали в ожидания Покупателей. Да, есть проекты, которые в 2015 году выходили на рынок по 48,6 тыс. руб. за кв. м, однако в период окончания продаж в 3 кв 2016 года реализация проходила уже по 37,8 тыс. руб. за кв. м в итоге – минус 23%. Важно отметить, что продажи остатков квартир в обозначаемых объектах были уже после ввода в эксплуатацию. Конечно, сегодня на стадии реализации есть объекты и по 33 тыс. руб., так что 37,8 тыс. руб. за кв. м смотрится оптимистично.

Расставляя акценты в сегодняшних реалиях важно отметить следующее:

  1. По каким ценам Вы будете продавать, важно думать ещё когда Вы занимаетесь чертежами и техзаданиями – вариант "потом решим" приводит сегодня к распродажам со скидкой в 23%. 

  2. Выходите на новые площадки – решение вопроса поддержания ликвидности важно рассматривать не только с точки зрения как получить кэш в моменте, но и сточки зрения расширения востребованного ассортимента, а так же географии проектов в рамках города. Анализируйте окружение, привлекайте архитекторов, консультантов – выстраивайте точную стратегию на основании данных, а не "по наитию".

  3. Сегодня вопрос системного подхода к продвижению не обсуждает только ленивый, однако есть сегодня индивидуумы, способные думать, что "на старых дрожжах и опыте" переждут время неопределенности. Знать бы, сколько оно еще продлится…

  4. Сегодня сложилась опасная ситуация. Собственники и управленцы, "понимая сложность времен" полагаются на мнение своей команды, и получают ответ, что "мы и так всё делаем", что это рынок такой… Но у меня вопрос: если рынок такой и все правильно, тогда где другие результаты? Что делается для изменения ситуации? Почему одни проекты на "таком" рынке, дают положительную динамику, а другие, пытаясь сэкономить "на спичах", показывают -23%...

Безусловно, сравнивая разные проекты мы сопоставляем и географию, и наполнение, и планировки, и степень готовности и еще множество других параметров. Однако все эти факторы могут быть как аргументами для роста стоимости квадратных метров и продаж, так и способом обоснования ошибок при проектировании, формировании концепции, или промахов при привлечении покупателей и работе продавцов. И если на промахи в концепте или планировках на стадии строительства повлиять можно слабо, то как повысить эффективность каналов привлечения? Как работают Ваши менеджеры при обработке первичных контактов? Как они договариваются о встречах, что происходит на показах, какова конверсия звонок – сделка – сегодня контролировать ответы на вопросы – значит успешно продавать? Опережающих темпов продаж, коллеги!

Текст: Андрей Панасюк
Комментарии
Здесь пока никто не писал
Чтобы написать комментарий, вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Другие статьи
07.11.2018
Тихая гавань в центре Тюмени — теперь это возможно

Жить недалеко от исторического центра Тюмени и при этом ощущать себя в тихой гавани вполне реально. Район в центре города — это удобная транспортная развязка, развитая инфраструктура и тихие парки для неспешных прогулок или активных игр

26.10.2018
Сибстройсервис: почему квартиру надо покупать именно сейчас?

Наличие квадратных метров является гарантом стабильности в будущем. Покупатели жилья в новостройках это прекрасно понимают, поэтому при выборе квартиры оценивают перспективы района и развитие инфраструктуры

24.10.2018
Семейный жилой комплекс "Авиатор"
Жилой комплекс “Авиатор” от застройщика ООО “СБК” – это то место, где гармонично сплелись воедино все прелести загородной жизни и городской комфорт
25.09.2018
Осенний #ДеньЗастройщиковТюмени — Время покупать своё! Часть 2

Уже в эту субботу, 29 сентября, пройдет пятая выставка #ДеньЗастройщиковТюмени. Мы продолжаем знакомить вас с компаниями-участниками экспозиции



Курсы для будущих первоклассников — подготовка к школе 2018

Школы готовятся распахнуть свои двери для новых учеников. Готовятся все: образовательные учреждения, родители и, конечно, сами первоклассники. Перед тем как пойти в школу дошкольникам нужно уметь (как минимум) читать, писать, считать и вычислять

Читать далее
Детские центры дневного пребывания в городе — последние смены летнего сезона

Скоро школа! Но еще есть время для отдыха, который придаст сил к будущим учебным будням. На сегодняшний день можно отправиться в путешествие, можно выбрать путёвку в один из загородных лагерей, а можно в черте города посещать летний лагерь дневного пребывания

С ветерком по городу. Центры велопроката в Тюмени

До лета остались считанные дни. Световой день длиннее, солнце ярче, теплее. Хочется больше времени проводить на улице. С каждым годом все чаще встречаются велосипедисты на улицах города

"Инста-девелопер", или Зачем застройщику Инстаграм?

С тем, что соцсети - эффективный инструмент для привлечения и взаимодействия клиентов, не поспоришь. Девелоперы давно и активно используют Фейсбук и ВКонтакте, а вот Инстаграм осваивать начали совсем недавно – слишком уж там своеобразный контент. Мы решили выяснить, зачем застройщику становиться инста-блогером и как это сделать эффективнее, а заодно изучили Инстаграмы топовых застройщиков Тюмени

Уехать из Тюмени
Несмотря на то, что Тюменцы свой город считают лучшим на планете, некоторые смельчаки всё же решаются оставить родную землю и отправиться на поиски… чего? Разбираемся, куда и зачем уезжают теперь уже бывшие жители столицы региона

"Чужой двор" - разнообразие будней для детей и их родителей

Ежедневно в распорядке дня каждой семьи с детьми есть прогулка. Чаще всего она проходит на детской площадке во дворе. В Тюмени ежегодно занимаются благоустройством дворовых территорий. Вместе с новыми жилыми комплексами появляются современные, игровые детские площадки. О полюбившихся маленькими горожанами дворах расскажем в нашем обзоре

Читать далее
Дом для счастливой семьи

Переезд в первую "семейную" квартиру  по уровню положительных эмоций вполне можно поставить в один ряд с такими событиями как свадьба, медовый месяц, рождение первенца. С любовью и нежностью мы выбираем сначала самый красивый свадебный букет, самый вкусный торт и лучшего свадебного фотографа, потом с предвкушением и трепетом ищем самый-самый конверт для выписки из роддома и, наконец, наступает тот самый момент, когда все наши мысли заняты выбором обоев для детской комнаты

Как узаконить перепланировку жилья

Если человек первый раз сталкивается с подобной проблемой, то ему надо обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, либо в специализированную организацию

Пять сложившихся заблуждений о невозможности выселения из квартиры

Каждый имеет право на жилье и не может быть произвольно лишен крыши над головой. Эту норму из 40-й статьи Конституции россияне порой трактуют слишком буквально. Граждане уверены: если они занимают квартиру на законных основаниях, никто и никогда не сможет "попросить" их с вещами на выход. Однако судебная практика говорит об обратном. По данным Верховного суда РФ, ежегодно около 20 тысяч человек по всей стране попадают под принудительное выселение без предоставления другой жилплощади. И чаще всего люди оказываются на улице по собственной вине.

За что суды чаще всего лишают собственников их недвижимости

Лишить собственника его квартиры можно только по решению суда, но и у него законные основания на это весьма ограничены. Ведь в соответствии с положениями Конституции РФ "никто не может быть произвольно лишен жилья". В обзоре адвоката Олега Сухова о том, какие собственники находятся в группе риска и как они могут потерять свое имущество.

Увлекательное путешествие на каникулах. Загородные детские центры

Лето — это маленькая жизнь. Особенно для школьников наступление лета — это троекратная радость, заканчивается учебный год, начинается самый длинный период отдыха, встреч с друзьями и увеличивается время проведенное на улице. У каждого родителя возникает вопрос как организовать досуг для детей в этот период

Читать далее
Куда сходить с детьми на каникулах?

Впереди несколько дней долгожданного отдыха. Провести их всей семьей весело и полезно поможет наш гид: читайте и стройте планы!

8 советов о том, как превратить хобби в бизнес

Популярность вещиц, сделанных своими руками, растет с каждым днем. И, пожалуй, каждый, кто занимается творчеством, рукоделием, handmade-изделиями даже просто "для себя", в какой-то момент ловит себя на мысли: а вдруг на этом можно зарабатывать? Мой совет: однозначно можно! Как превратить свое хобби в бизнес, расскажу на своем личном опыте

Какие права имеет ребенок при разделе имущества родителей?

Адвокат рассказал, в каких случаях права маленького члена семьи незыблемы

Зачем нужны детские мастерские творческого письма?
Чем творческое письмо отличается от школьного сочинения и литературного клуба? И главное: зачем детям, которые вроде бы только что научились писать, умение создавать художественные тексты?
Обратный звонок
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки
Узнать подробнее о квартире
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки
Записаться на просмотр
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Введите символы с картинки

Оставить запрос
Оставьте контактные данные, и мы вам перезвоним
Наверх